长春商业地产调研报告
（商铺和写字楼部分）
一、概述 1、宏观环境调研
2004年末，全市户籍总人口为724万人。其中，市区人口315万人，四县（市）人口409万人，自然增长率为4.17‰。2004年居民消费价格总指数为104.1%,比上年上升4.1%。城市恩格尔系数为39.5%，村镇恩格尔系数47.6%。
长春属于中型欠发达城市，在吉林省具有绝对的领导性优势，成为吉林省的核心。
长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长，这里不赘述，主要看看长春房地产投资方面的统计。
1998年到2004年房产投资总额
总额 增长率% 1998 141.7 33.7 1999 194.4 37.2 2000 235.2 21 2001 285 21.2 2002 2003 320.5 389.6 12.5 21.6 2004 460 18 固定资产投资总额（亿）500450400350300250200150100500460389.6285194.4141.7235.2320.51998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年
固定资产投资总额增长率变化情况40353025201510501998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年
长春市房地产行业起步较晚，从九十年代末期才正式起步，但发展速度较快，作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验，新的产品理念形成较快，本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景，从整体上带动了整个房地产产业的发展，房地产投资始终保持20%左右的稳步增长。
长春三产分析
2005年1-9月长春全年实现地区生产总值1040.2元，比上年同期增长3.9%。其中，第一产业增加值60.7亿元，比上年增长6.3%；第二产业增加值470.2亿元，下降1.4%；第三产业增加值509.3亿元，增长9.2%。三次产业比重分别为
5.8%：45.2%：48.9%。由以上数据可以看出，长春市2005年1-9月中产业比重出现较大调整。第一产业生产总值仍持续稳步增长状况，第二产业呈现负增长态势，第二产业下降的主要原因是占工业总产值70%以上的汽车工业因成本上升，销量下降出现生产经营困难。汽车工业产值同比下降18.2%。第三产业增幅较大。其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅，但增量及速度放缓。
三产分析 单位:亿元
2005年1-9上年同期 增减% 月 全市生产总值 1040.2 997.8 3.9 第一产业 60.7 57.0 6.3 第二产业 470.2 478.0 -1.4 工业 382.2 408.6 -5.4 建筑业 88.0 69.4 23.4 第三产业 509.3 462.7 9.2 交通运输仓储及邮电通信业 80.4 74.6 11.0 批发和零售贸易餐饮业 141.2 125.8 10.7 金融保险 55.7 52.3 4.3 房地产业 55.3 52.2 3.7 其他服务业 176.8 157.8 10.3 作为长春市支柱产业的汽车工业在2005年出现了负增长，这在近几年还是头一次出现，原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致，它的效益变化将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力，这是一个不容忽视的问题。但同时我们也应该看到房地产业正逐步成为长春市的支柱型产业，在宏观调控最为严格的2005年依旧表现出强劲的增长态势。
沈阳市与长春市同属于东北老工业城市，沈阳市的房地行业起步要早于长春，现在发展的阶段要优于长春，所以我们把这两个城市进行对比相信对2006年长春市房地产在国民经济中的走势会起到一定借鉴作用。
长春市房地产行业在GDP中的比重6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%2.29%3.14%4.23%3.04%2.85%5.36%房地产在GDP中的比重20002001200220032005.1-92004
沈阳房地产在GDP中的比重9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00 0020012002200320044.12%3.55%3.64%5.43%房地产在GDP中的比重8.00%
从上两表中可以看出房地产业的发展直接带动了长春市第三产业的发展，正逐步成为城市的支柱产业大量资本向产业内流动，同时自身的发展也带动了相关行业如建材，装修等行业的迅速发展，提供了更多的就业机会。
借鉴沈阳市的发展路径可以看出长春市的房地产行业在整个国民经济中的比例尚处于成长期，行业发展前景看好，距离国际惯例的10%尚有较大的差距，所以长春市房地产行业的发展空间还是比较大的。
除遇到重大政治因素外，长春市房地产整体发展的良好势头短时间将不可逆转。
目前，城市人均住房建筑面积23.9平方米，略低于全国24.97平米的平
均水平，所以从这个角度看长春市房地产业的上升空间还是比较广阔的。
2、房地产需求供给调研
2.1、供给情况，市场调整后逐渐趋向稳步攀升状态
4003002001000竣工面积（万㎡）2001年3502002年335.92003年2302004年279.42005年220
2001年、2002年是长春市房屋竣工量较高的两年，原因是在此期间有许多外埠开发商进驻长春与本地开发企业共同营造了迅速放量的卖方市场，总体竣工量急速上升，这与长春市场真实需求的增长相对过缓形成了鲜明的对比，由此长春房地产市场进入了阶段性供过于求的高发展误区，2003年是长春市房地产行业的调整年，各主要开发企业都调整了自己的产品线与开发进度，整体竣工量缩水30%，给市场以足够的时间消化前三年的空置产品，2004年长春市房地产行业重新进入上升空间供给量平稳上扬，保持了与市场需求的合理配比，整个产业市场开始步入稳步发展阶段。 2.2、需求情况，持续上涨
300250200150100500销售面积（万㎡）2001年1152002年200.42003年2162004年288.72005年217.8
长春市房地产市场自90年代末正式启动至今消费市场经历的由产生到逐步
2019-2020年长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分).doc
