合计
7、不可预见费。取以上1—5项之和的3%—5% 开发成本估算： 以上1—7项的合计 （二）开发费用估算
1、管理费用取上面1—5项之和的3% 2、销售费用（见表8） 销售费用估算表 表8
广告及市场推广费 销售收入*2% 销售代理费 销售收入*% 其它销售费用 销售收入*% 合计
3、财务费用(见表9) 贷款还本付息估算表 表9
序号 项目名称 合计 建设经营期 一年 二年 三年 1 借款还本付息 年初期款累计 本年借款 应计利息 年底还本付息 年末借款累计
2 借款还本付息的资金来源 投资回收
当年利息=（年初借本息累计+当年借款/2）x年利率 取央行现行的贷款利率，另加%左右作为金融风险利率
项目投资估算（见表10）
投资与成本费用估算汇总表 表10 计算依据 金额 均价（元/m2） 说明 1.开发成本 (1)出让金 (2)拆迁安置费 (3)前期工程费 (4)建安费 (5)基础设施费 (6)开发期间费
(7)不可预见费 (1--5)*3% 2.开发费
(1)管理费用 (1--5)*3% (2)销售费用 销售收入*4% (3)财务费用 合计
二、项目收入估算 （一）销售价格的确定 1、销售均价的确定
2、层差、朝向差、户型差的确定 3、价格策略的制定
（二）销售收入分期比例预测（见表11） 销售收入分期比例预测表 表11
销售计划 建设经营期年度收入(万元) 合计(万元)
年份 销售比例 销售面积 销售价格 第一年 第二年 第三年 第一年 住: %
商: % 车: % 小计
第二年 住: % 商: % 车: % 小计
第三年 住: % 商: % 车: % 小计 合计
（三）资金筹措、投资计划及借款利息 1、资金筹措与投资计划（见表12）
本项目采用滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金占用量，填充资金缺口，解决资金不足等问题 投资计划与资金筹措表 表12
序号 项目名称 合计 建设经营期(万元) 第一年 第二年 第三年 1 建设投资 2 资金筹措 自有资金 借贷资金 预售收入再投入
2、货款本金的偿还及支付（见表13）
销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。 贷款还本付息估算表 表13
序号 项 目 合计 建设经营期 第一年 第二年 第三年 1 年初借款累计 2 本年借款 3 本年应计利息 4 本年底本息偿还 5 年末借款累计 6 归还借款本息来源 投资回收 其他收入
（四）土地增值税（见表14） 土地增值税计算表 表14 项目 金额 说明 1.销售收入 2.总成本费用 3.营业税及附加 1.*% 4.印花税及管理费 1.*% 5.毛利润
6.其他扣除项目 2.*20% 7.增值额 . 8.增值比例 9.适用税率 10.土地增值税 7.*9. （五）税后利润 税后利润表 表15
序号 项目名称 计算依据 合计 建设经营期
1 2 3 1. 销售收入 2. 总成本费用 3. 营业税及附加 4. 印花税及管理费 5. 土地增值税 6. 利润总额 7. 所得税 6.*33% 8. 税后利润 .
注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算。 三、项目经济效益评价：
对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》，参照我国的财务制度，结合房地产的实际情况，这里分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、及投资利润率。 （一）财务内部收益率：
1、财务现金流量（全部投资） 表16 序号 项 目 合计 建设经营期 第一年 第二年 第三年 1 现金流入 销售收入 其他收入 2 现金流出 建设投资 销售税金及附加 土地增值税 所得税 3 净现金流量
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