个人商品房按揭贷款管理暂行办法

个人商品房按揭贷款 管理暂行办法 第一

章 总 则 第一条 为规范个人商品房按揭贷款管理，促进该项业务健康发展，根据《中 国人民

银行个人住房贷款管理办法》、《个人贷款管理暂行办法》和《个人住房贷 款管理办法（试行）》等有关制度规定，制定本暂行办法。

第二条 本办法所称个人商品房按揭贷款是指本行向符合条件的自然人发放的 用于购买各类型住房或商业用房的贷款。

第三条 个人商品房按揭贷款坚持“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿 还”的原则。

第二章 贷款项目合作

第四条 贷款分类

一、贷款购买的住房按工程进度，可分为现楼贷款和期房贷款

（一）用于购买现房的贷款称为现房贷款。现房指已封顶、地价缴清、相关手续完 备、工程验

收合格的楼盘，不存在任何可能影响竣工、入住、办理房地产证的不利 因素或未决事项，该楼盘应该满足有关部门核发房地产权证的所有要求或房地产证 已办妥。

（二 ）用于购买期房的贷款称为期房贷款。 期房原则上必须是多层住宅主体结构封 顶、高层

住宅完成总投资的三分之二的楼盘。

二、按贷款办理的形式，贷款可分为批发性个人商品房贷款与零售性个人商品 房贷款。

（一）批发性个人商品房贷款是指开发商就某一楼盘向本行申请商品房贷款项目 额度后，分批

分期介绍购房者向本行申请商品房贷款并愿意承担连带保证责任，本 行据以对该楼盘购房者批量发放的贷款，一般为一手楼。

（二 ）零售性个人商品房贷款是指单个购房者为购买一手房或者二手房

直接向本行申请的贷款。

第五条 楼盘的开发商应具备以下条件：

（住房） 而

一、开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，具有房地产经营许可 证，具有较强的经济实力和良好的经营状况，没有烂尾工程记录，具备连带责任保 证能力。

二、以项目公司名义开发的楼盘，必须是通过竣工验收的现楼方可办理贷款。 对于实力雄厚，经营良好，信誉卓着的专业房地产开发商为某一项目单独设立的项 目公司，在落实开发商连带责任保证的前提下，允许办理期房贷款。

三、对于批发性的个人商品房贷款，在与本行签订额度协议后，开发商应在本 行开设售房款专户，并将售房款存入本行，委托本行对售房款进行监管。同时，开 发商应保留贷款总额一定比例的资金作为保证金，至少在开发商承担连带责任保证 期间留存于本行。

第六条 对合作项目楼盘的要求

一、合作项目楼盘要求地理位置好，具有较强的升值潜力和变现能力。

二、对于一手房要求开发手续齐全，具备投资许可证、建筑许可证、建设许可 证、开工许可证、预售许可证，且已按规定交纳了土地使用价款和有关的配套费用、 取得了国有土地使用证，具有建筑质量监测合格证明等。

三、对于二手房还要求贷款年限加上所购二手楼使用年限不超过 30 年，已办好 土地使用权证、房地产权证、房屋结构完好且不存在水、电、物业管理、建造质量、 环保交通、城建等方面的纠纷或问题。

第七条 贷款可由各支行推荐上报总行， 并由总行与相关合作方签订协议， 同时，指定相关支行办理相关贷款业务。

第三章 贷款对象及条件

第八条 贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国 拥有合法居留权的外国人。

第九条 申请个人商品房按揭贷款的借款人必须同时具备下列条件： （一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；

（二）有稳定的经济收入，借款人家庭平均月收入不低于月债务支出的 有偿还贷款本2 倍， 息的能力；

（三）信用良好，无重大不良资信记录和行为记录。贷款申请人在“个人信用 信息基础数据库”中当前无拖欠，且近 24 月来累计不超过 3 次拖欠记录；

（四）持有与售房人签订的真实、合法、有效的购房合同、协议或其他有效证 明文件； （五）能够提供符合本行要求的担保； （六）按下述规定支付购房首付款：

1、购买首套自住房且套型建筑面积在 付

款比例；

90 平方米以下的，执行不少于 20%的首

2、购买首套自住房且套型建筑面积在

付款比例；

90 平方米以上的，执行不少于 30%的首

3、购买第二套住房的，执行不少于

4、购买个人商业用房、别墅的，执行不少于 5、政策另有规定的，按相关规定执行

七）本行规定的其他条件

50%的首付款比例；

50%的首付款比例。

第四章 贷款额度、期限与利率

第十条 贷款额度

（一）购买首套一手住房的，套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款额度最高

不超过购房款的 80%；套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款额度最高不超过购房 款的 70%；若为二手住房的，贷款额度最高不超过借款人所购住房成交价格、评估 价格两者之中低者的 60％。

（二）购买第二套住房的，贷款额度最高不超过购房款的 （三）购买个人商业用房、别墅的，贷款额度最高不超过购房款的 （四）原则上不发放购买第三套（含）以上住房的贷款。 第十一条 贷款期限

（一）一手房个人住房贷款期限最长为 30 年；零售性的二手房个人住房贷款期 限最长为 20年；个人商业用房、别墅贷款期限最长为 10 年；

（二）借款人申请贷款金额较大的，原则上贷款期限最短不得低于 1 年； （三）贷款期限不得超过所抵押房产的剩余使用年限；

（四）按揭贷款期限加上借款人实际年龄之和，原则上不超过 60 岁，最长不超 过 65 岁。 第十二条 贷款利率按照《福建某某银行股份有限公司人民币贷款利率定价管 理办法》的有关规定执行。

第十三条 个人住房贷款期限在 1 年以内（含）的，遇法定利率调整，不调整 贷款利率，继续执行合同利率；贷款期限在 1 年以上的，遇法定利率调整，于下年 度 1月 1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 贷款受理、调查、审查与审批

第十四条 贷款受理。本行可以委托合作项目开发企业代为受理，也可以自行 受理。借款人申请个人住房、商业用房按揭贷款，需填写借款申请书，并提供下列 资料：

（一） 借款人及其配偶有效身份证明材料，包括：居民身份证、户口本、军官证、 警官证、

港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、护照或其他有效身份 证件，以及未婚证明、结婚证和离婚证等；

（二） 借款人偿债能力证明材料，包括收入证明材料、工作证明、有关资产证明 和资产出租

证明等；

50%；

50%；

（三） 已通过房管部门备案登记的购房合同；

（四） 借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（税务部门监制 的预收款收

据或发票、银行进帐单等）；

（五） 本行规定的其他文件和资料。

第十五条 贷款调查。实行双人调查，调查人员应对借款人购房行为真实性、 信用状况、购房首付款、还款能力、房屋交易价格合理性以及提交的全部文件资料 的真实性、合法性和贷款可行性进行调查。

查询人民银行个人征信系统，打印并保存借款人信用报告。 至少与借款人面谈一次，做好面谈记录，并出具调查意见。

第十六条 贷款审查。审查人员应对贷款资料完整合法有效性、借款人信用状 况、还款能力、购房首付款、借款担保、调查人员调查结论等在内的内容进行审查。

第十七条 贷款审批。经审查同意的贷款，报本行贷款审审委员会集中研究审 批。

第六章贷款担保与保险

第十八条 贷款担保。采取阶段性担保加所购商品房抵押的担保方式。 阶段性担保是指在取得以本行为抵押权人的房屋他项权证之前， 带责任保证的方式。

由售房人承担连