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房地产信托融资模式及流程
一，房地产信托的含义
房地产信托包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系： 二是房地产资金信托。就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。第二种是中国大量采用的房地产融资方式。
房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。2003年6月13 日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。我国于 2002年颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第 5 次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。一方面，扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。另一方面，拓宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。 二，房地产信托的资金来源
资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：
(1)房地产信托基金：是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其它信托业务而设置的营运资金。中国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；
(2)房地产信托存款：是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整；
(3)集资信托和代理集资：这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式；
(4)资金信托：是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金；
(5)共同投资基金：即投资基金或共同基金，对于中国公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业
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中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。 三，房地产信托的种类
如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托。普遍认为，房地产信托具有五种模式，包括信托贷款模式（包括直接信托贷款融资模式、间接信托贷款模式）、股权融资模式（包括普通股方式、优先股方式、阶段性股权融资方式）、混合融资模式、类 REIT 融资模式及财产信托融资模式。
（一）房地产开发贷款融资模式
即债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。据不完全统计，2005年全年信托产品中，贷款到房地产领域的信托产品73个，贷款信托资金为92.93亿元，分别占全部贷款类信托产品的24.58%和25.63%，在全部房地产信托中占比分别为63.48%和64.75%。
这种方式需要与银行联合，形成一个完整的资金链。债权融资信托是针对自有资金比例已经达到35%，但由于特定原因造成短期资金短缺，比如有的房地产开发企业由于土地购置资金不足而不能取得土地进行项目开发。这时候信托投资公司就可以筹集一笔资金定向地贷给房地产开发企业，补上其土地购置上的资金缺口，于是房地产企业取得土地证以后就能进行按揭或获取银行贷款，然后将信托投资公司的贷款返还。这种操作方式类似商业银行的信贷业务。但是，政策规定银行不允许这样做。
虽然债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点，但技术含量低，以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务，“46号”文件和“212号”文件出台后该类业务已成 “雷区”。如在合规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性，显然与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性，在激烈的市场竞争中，不占任何优势，加之该类信托基本属于点对点式的项目融资性质，信托公司的预期收益与实际承担的潜在风险极不对称，因此，今后应逐渐减少该类模式的比重。
（二）房地产股权投资信托
该类信托是权益型信托投资方式之一，指信托投资公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为委托人信托投资的信托收益。
针对那些自有资金比例不足 35%、存在一定资金缺口的、不符合商业银行贷款要求的房地产公司，信托投资公司以注入股本资金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资金比例达到 35%的要求。这样，房地产企业就可以顺利地从商业银行获得贷款从而进行房地产项目的开发和运作。信托投资公司作为股
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东获得股本金的投资汇报，从而实现房地产开发公司与信托投资公司的双赢。这种模式是完全符合中国人民银行的有关政策规定的，2003 年第二季度中国人民银行在货币政策报告中提到，要加强房地产股权融资的力度。这种融资方式在我国现阶段还比较可行的，目前房地产开发还属于受益较高的产业，所以，许多投资者把房地产作为一个很好的投资方向。房地产有资金高度密集、高度专业化等特点，一般投资者局限于自身实力还达不到独立开发的要求，这时候就可以利用信托工具融资顺利地参与房地产项目地投资开发，取得满意的投资回报。股权类信托投资的操作方式，根据参股形式的不同也分几种：普通股方式、优先股方式和股权回购方式。
从2004－2005两年全国信托公司发行的房地产信托产品来看，采用该类信托投资模式的的产品比较少见，特别是将信托资金采用该类方式的就更不多见。其主要原因是权益型投资需要实质性的承担较大的市场经营风险，同时，该类产品的退出机制也存在一定障碍，往往与目前多数集合资金产品的短期化趋势难以匹配。故目前信托公司如需采用该类模式时多运用自有资金进行投资。
（三）股权回购型信托
该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排。信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。
该类模式的特征是，虽然信托公司已股权投资方势投资与房地产企业，但仅是名义股东，并不实质性参与和介入房地产开发企业的日常经营和管理。而是以签署回购协议的方式，在保证信托公司以信托资金阶段性持股的同时，最终实现信托财产的退出和信托受益的来源。该类模式一方面可以较好的监控开发企业的资金使用情况，保证信托资金运用的安全性；另一方面，还能够提高企业的融资能力。因为根据212号文规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%，而这35%必须是所有者权益，一般项目公司很难达到35%的要求。而通过向信托投资公司增资扩股，则能够达到这一要求。当然，该类模式信托产品的由于承担风险相对较小，所以收益水平也相对较低。
（四） “夹层”信托融资模式
“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。实际上，夹层融资信托”也就是指
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房地产信托融资模式
