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品开发比例失调,随着东胜区城市化进程的加快,城市扩容的步伐稳步前进,地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整,依然处于相对繁荣的阶段。
(三)城市化对房地产市场的影响
当前,随着东胜区人口的急剧增加,以及房屋消费结构的变动和升级,为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。
(四)城市化流动人口对房地产市场的影响
发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。由于近年来东胜区经济的飞速发展,人口的集中度高,流动人口多,外来人口大量购置生产、生活用房,为东胜区房价的持续走高提供了有力的支持。
(五)以改进现有生产条件为目的的消费需求
经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多,对现有生产房屋条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场,有相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改进自己的生产条件,相当程度上扩大了生产用房的需求。
(六)旧城区改造对房地产市场的影响
鄂尔多斯市及东胜区经济的高速增长,城市凝聚力不断加强,市场有效需求得以释放,促使房地产市场产品进一步细化,产品品质不断提升,城区面积扩大,城市规模及城市人口的增加,商品房销售额逐年增加。另一方面,由于城市居民大量拆迁,产生了大量的现实需求,刺激了潜在购房者提前购房,生产用房预售市场十分火爆。
(七)非理性消费需求对于房地产市场的影响
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土地资源的稀缺和地价的自然趋升,使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同,同时,由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升,进一步强化了这种认识。
(八)东胜区房地产行业未来发展方向
东胜区当前开发的项目产品品质同质化现象较严重,整个市场还处于单纯的以产品卖产品,谈不上塑立项目的个性,更忽略了市场细分,对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。商品房结构极不合理,办公写字楼、商业用房奇缺,未来这种状况将会有大的改观。同时,东胜区房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期,市场供应量快速放大,销售价格上升较快,可是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升,这给一部分开发实力强,开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间,开发风险大,可是机会更大。
三、房地产价格预测
近年鄂尔多斯地区房地产市场显现出快速发展的态势。根据市房管局提供的资料, 东胜商品房施工面积达到864.38万平方米,商品房竣工面积170.17万平方米,商品房销售面积139.82万平方米,商品房销售额达到51.15亿元。 ,东胜区商品房成交均价为3500元/平方米。从 到 东胜区的商品房每平方米平均上涨了近 元/平方米。到 11月22,普通砖混6层3600-4200元/平方米,高层5000-6000元/平方米。
,东胜区房地产投资额首次超过10亿元,施工面积近150万平米,同比增长123%;东胜房地产开发商进入了大量储备土地的阶段,土地市场非常活跃;也标志着未来房地产市场将有大量的楼盘供应上市,
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一场激烈的房地产市场竞争正在拉开帷幕。
从销售面积和竣工面积的比较看,从 到 销售面积大大超过竣工面积,说明当地市场购买力强劲,需求大于供给,市场形势良好。伴随着开发量的增加,商品房销售价格也快速上涨,当前的市场价格已经达到一个较高位。东胜区在售项目房产的价格在区位上大致上分两部分:
本项目周边的房产价格集中在4500-6000元/平方之间,以5000元左右/平方为居多。底商售价在 0-30000之间,根据底商的层数(一拖二或一拖三)不同,价格也有所不同。单层的底商最高售价可达30000元/平方。写字楼精装修价格集中在6000-6500元/平方。
郊区的房产(现在主要以天骄路北段较多)价格要稍低于市区,商品房价格主要集中3500元/平米-5800元/平米之间,价格最低的鼎裕佳园平均销售价格在3500元/平米左右,价格最高的大名公馆销售价格约在5800元/平米。总体平均价格为4000元/平米左右。底商价格主要在15000- 0元/平米,最低的也在8500元/平米。结合全市的地产走势看,短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。
对于区域市场有如下特点: 1、区域市场内,有较强的消费能力;
2、由于整体规划原因,市场有效需求量巨大,短期内市场会持续繁荣;
3、当前市场有效供应量依然不足,供求关系的矛盾不会在短期内解决;
4、多方面因素支撑,短期内市场价格快速上涨的趋势不会改
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变。
第三章 项目建设地点及建设条件
一、项目选址 (一)项目地点
本项目位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯西街南、109国道北、诃额伦路西。
(二)场地现状
本项目场地基础设施完善,基本达到七通一平条件。内蒙古包头市建宇房地产开发有限责任公司已经过挂牌方式取得项目土地使用权。
(三)城市规划及区域性规划要求
本项目场址符合东胜区城市规划功能分区要求,项目按东胜区规
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划局有关规定设计。规划部门已批准项目的选址意见。
(四)场地工程地质及水文地质情况
参考邻近场地地勘情况,地基在18M钻探深度内,所揭露的地层依次为新近回填的人工土(Q4)及第三系(N)粉细砂岩地层。根据其成因和岩性不同,由上而下分为二层,主要为人工填土层和第三系(N)粉细砂岩层。
钻探18m深度内未见地下水,可不考虑地下水对本工程的影响。 根据<建筑抗震设计规范>,确定勘察场地抗震设防烈度为7度。加速度值为0.10g(第三组)。根据<建筑抗震设计规范>有关规定,判定拟建场区地基土为中硬场地土,建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为1500mm。
二、建设条件
拟建项目为住宅及商用建筑,交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合东胜区总体规划要求。项目建成后可达到舒适、便捷的入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点,经过独特的设计,达到降低工程造价,并与周边环境协调,同时满足各建筑物的功能需要。
(一)自然条件
东胜区属于温带大陆性气候,大陆度65.7-70.3,主要受西北环流与极地冷空气的影响,气候特征为:春季干旱,夏季温热,秋季凉爽,冬季寒冷。季度更替明显,冬长夏短,四季分明。
春季长温快,降水量少,大风多,蒸发量大,气候干燥。春季是过渡性季节,蒙古高压减退,太平洋副高压加强北上,气温迅速回长,5月
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建设项目可行性研究报告样本
