册》，手册中包含《小区管理条例》、《业主守则》、《装修指南》、国务院《物业管理条例》、《合肥市城市房屋使用安全管理条例》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等，均含有不得违规装修、私搭乱建、改变房屋使用性质等内容，以及违反规章的法律责任，并加强口头宣传。
3、把好装修申请审核关。严格审核装修申请，对于不符合规定的内容不予同意，装修审核工程不仅要耐心宣传违章装修、私搭乱建对于房屋安全、小区物业保值增值以及相关邻里关系的害处，而且还要从业主切身利益出发，提出合理化建议。
4、把好检查落实关。加强巡查，切实执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《合肥市城市房屋使用安全管理条例》的规定，及时发现和制止违规装修、破坏房屋结构、私搭乱建、破坏房屋外立面美观统一以及改变房屋用途等行为。
（1）严格装修检查、巡视。加强管理力度，掌握并记录每一业主的装修进度，工程维修部每天到施工现场随机了解施工情况，以防止乱搭乱建现象的发生和建筑外立面及公共部位发生损坏，阻止乱倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行为，避免火险险情的发生。
（2）加强对施工人员的管理。管理处与装修企业签订《房屋装修责任协议》，以禁止各种不规范野蛮装修行为。
（3）对违章装修、野蛮装修损坏共有部位共用设施，除赔偿或恢复原状外，必要时提交政府相关部门追究和处理。
（4）对装修重要事项的重点规定：
①物品搬运：业主承担其所有聘请的搬运工人在运送物品过程中对小区公共设施、设备破坏的赔偿责任。装修材料使用楼梯走廊进行搬运时应避免损坏楼梯踏步、扶手、窗台、灯具、开关及墙面等。
②禁止损坏房屋结构（如拆改原房屋的外墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，开挖洞等）、公共设施（如损坏、擅自改变公共给排水管线、照明灯具、电力管线及弱电系统等）、改变或影响房屋结构、外观、性质、设计用途、功能布局等，侵占公共空间、在房屋顶面上擅自加层建房或搭棚。电器线路必须从预留孔中通过，不可在框架梁上、楼面结构层上穿洞、开槽安装各类管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可将卫生间或厨房间的污水接入雨水管、封闭公共管道检查孔。不可封闭或暗设燃气管道，拆改须由燃气公司进行。不可附加建造洗手间、沐浴房之类的设施。不可擅自改变与其他业主相联共用的电器、电话、有线电视等插座和给排水管道。
③业主装修仅限于室内部分，不可将公用部位纳入装修范围。不可破坏或随意在楼宇外墙开孔、改变色彩。需在外墙增开孔的，须报管理处并经书面同意后，在统一规定的部位方可用金钢钻开孔机开孔。
④空调安装：分体式空调室外机组管理处制定统一安放位置，空调排出的冷凝水接入统一的排水管中。
⑤多层住宅晾衣架须按照管理处确定的统一式样、规格、材质、颜色安装，不可安装花架。
⑥提倡不装防盗网。若要安装，须在内窗台安装（按管理处确定的材质、颜色和式样）；敞开式阳台不可安装防盗网。
（二）外观管理措施
1、外观管理措施结合制止私搭乱建等装修管理措施一起进行，以制止各种不合规定或未经批准在外墙上附加设施以及随意在外墙上开门开窗挖洞、破坏外墙或改变外墙色彩等行为。
2、将外观管理具体内容在住户《装修指南》中，给予明确，在《前期物业管理服务协议》或《业主临时公约》中也作出约定，同时管理处事先制定对于外
立面的一些统一管理方案，如空调外机的放置办法、店铺招牌的设置办法等。
3、工程维修人员每天一次对小区外观进行巡视检查，发现问题及时汇报并配合有关单位采取措施尽快解决。
六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施
1、停车场及地面车辆管理方案
（1）地下停车库车位使用权多为业主所买断，因此，车库管理采用IC卡门禁系统+摄像监视系统结合保安巡逻进行管理。做好车库的日常照明、排水、门禁、监视等系统设备设施的运行、维护和保养。做好IC卡续费、车库防火等工作，制定车库管理制度，并张挂在车库醒目处，做到交通标志、标识、车位号清晰，及时通过监视系统了解车库内车辆进出、停放及意外等情况，每月统计整理车位使用情况。
（2）机动车出入小区实行出入证制度、登记制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的车辆进入小区（具体办法按“金色湖畔小区”实际情况定）。小区醒目处公布机动车出入和停放规定。
（3）建立业主车辆档案，动态掌握业主拥有车辆的数量状况。业主自有车辆包月停放的，由管理处发放小区车辆停放证，放于车内挡风玻璃后，确定固定车位，并以书面形式告知车主停车规定，按车位停放，签订车辆停放协议。
（4）在小区主要出入口设有交通标志，对车辆准入、限速、禁鸣等作出规定。车辆进出须登记（牌号、进出时间等）。
（5）地面停车场地划线规划停车位，按车位停放。
（6）门岗对机动车辆出入行驶进行指引，巡逻车管保安负责车辆停放秩序和交通疏导，做到管理有序，排列整齐，不堵塞交通，不影响行人通行。
（7）摩托车、助动车、自行车或电动自行车、其他非机动车划出集中停放场地，管理制度落实、停放整齐，场地清洁。
（8）耐心劝导不遵守制度的车主，遇严重影响停放秩序和区域交通的事件按应急处理程序执行。
第七章 物业维修养护计划和措施
一、房屋共用部位和共用设施设备的维修养护计划及措施 （一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划
序号 1 项 目 标 准 维修养护计划要求 每季度上屋面检查一次，检查各落水口及清扫屋面；小修/年；中修/4年；大修/8年、屋面、外墙渗漏，及时维修 雨水管（口）1次/月清理疏通污物；化粪池1次/年清淤。检修1次/年 专项巡查2次/天，即坏即修，车库、道路清洗1次/月；小修1次/年’中修/4年；大修/8年 查修走廊灯，梯灯1次/周，楼道扶手、装修结束墙面重新粉刷一次，平时即坏即修，每8年粉刷一次，小修/年；中修/4年；大修/8年 每周检查一遍，平时即坏即修 每天检查，即坏即修，每月养护一次 每天例行检查一遍，月检查一遍，发现问题立即采取措施，并报有关部门 每周检查一次，检修1次/年 小修，急修即时处理，中修、大修一天内答复，常规水、电工程不过夜 每天巡查，即坏即修，检修1次/年 每天巡查，即坏即修，检修1次/年 每天巡查，即坏即修，每月养护一次 屋面、外墙 无堵塞，无渗漏 排污、雨水无堵、漏、渗现象，无外溢，管/井、化粪无缺陷，井（口）无缺盖，完池 好率99%以上 道路、停车平整，无缺陷，无积水，无起场 砂，无开裂，完好率99%以上 整洁，无缺扶手，走廊灯，梯灯完好，开关无破损、脱落，墙体无乱张贴，乱涂写，无脱落，无违章，无渗漏，无大面积脱焊 完好，整洁，无损坏，无乱堆乱放，完好率98%以上 路灯，庭园灯，景观射灯，入口门灯，完好率保持100% 运行正常，无跑、冒、漏、滴现象，设备完好率99%以上 畅通，无积水，无塌陷，沟盖完好率99%以上 凭单维修，按标准收费，不索小费，住户满意率99%以上 无滴漏缺附件 无腐蚀、损坏、脱焊 无渗漏现象 (二)相关措施
2 3 4 楼梯、楼面及围护 公共娱乐场所 公共灯 供水供电、弱电系统 明暗沟 室内维修 消防设备 避雷设施 燃气系统 5 6 7 8 9 10 11 12 1、分系统、按类别建立基础工程资料，维修技术档案，设备设施运行和维修的管理制度；
2、按年、季、月分别制订物业维修养护的作业计划并组织实施；
3、坚持预防为主的计划养护制度，按日、月、季、年确定各类别和内容的维修和养护；
4、落实维修、养护的负责部门，配备专业人员负责实施；
5、管理上采用综合管理和专业化管理相结合的方式，大、中修集中管理，维修、保养分散管理。
二、住户报修、维修回访制度。
白天由管理处受理报修，夜间由保安室受理报修，维修人员值班到晚上8：00（夏季延长到晚上10：00），维修单写明报修内容和维修人员、维修时间、维修情况，维修完毕由住户验收签字确认，小区公布值班电话。同时，实行“首问责任制”，即第一个被业主问到或接待的管理人员必须作为责任人负责解答、办理或协调处理、落实业主要解决的问题。
1、凡遇业主到物业管理处反映需维修项目，应当场填写维修单，并随业主去现场确认需维修项目。
2、维修单即时送交工程维修部。屋面维修当天到现场查看，与住户约定时间维修；急修15分钟（夜间1小时）内到现场，不能立即解决的采取临时措施；采取小修不过夜的原则。
3、维修完毕，由业主进行检查，认为合格后签字为准，三日内，管理处派人复查或电话回访，并作出记录，对于程度严重者，派专人定期上门查询。
4、管理处员工都要热情接待来访人员，可以当场解决的问题应当场解块。如确有人手缺少等困难，也要解释清楚，不冷言相对或置之不理。
5、维修过程中，管理处员工不得接受业主的馈赠，保质保量尽快完成报修内容。
6、遇有维修任务，公司任何员工一经指派，不得以任何理由推诿，按时赶到现场。
住宅小区物业管理服务方案（范例）79156
