房地产兴业紫苑江岸地产项目定价方案
兴业·紫苑江岸定价提案 一、可类比项目综合分析 1、可类比项目基本情况一览表： 表一： 序号 楼盘名开发商 称 天元区庐山（中外合资）尚格名1 城 置业 北角 天元区嵩山株洲湘银 湘银·阳2 光水岸 公司 北角 天元区明珠株洲海创房海创·明3 珠花园 有限公司 光带之间 荷塘区新华东方明4 园 流芳园旁 恒基房地产 东路53号少量商铺、写字楼 纳风情名分流 多层、高层为主，原版维也所，实行人车10万M2配备尊贵会地产开发 路与湘江风大社区 路，长江北多层 合式园林配套完善 纯海派围房地产开发路交汇处西商铺 新外滩 配套较成熟 路与长江北小高层、多层、 株洲 社区内生活尚格 路交汇处西小高层、高层 城市社区 商贸、会所等 路与长江北联体别墅、多层、复合型 酒店、教育、地理位置 物业类型 象定位 配套设施 市场形 小区内 宅 开启株洲株洲外海房外海·玫5 瑰名城 限公司 地产开发有桂花路 Townhouse 活 商业街等 商业街、尚品株洲市九洲西子花6 园2期 有限公司 老干所用地 社区 园 湘江四季花7 园·山水苑 司、江山置业中心地段 有限公司 会所、商业惠天8 然·山水国际 湖南惠天然街、泳池、高房地产开发有限公司 等 表二： 序 楼盘名称 占地面积 号 建筑面积 密度 率 建筑 容积绿化率 费用 起价 均价 物管 定价 卢淞区南部 小高层、多层 尔夫练习场景观住宅 株洲湘银房芦淞区建设地产开发公南路商贸 小高层 纯水岸 情商业街 纯山林、风情会所，风房地产开发西侧，原市多层、小高层 现代生态 校双语幼儿荷塘区政府行政级 会所、品牌学荷塘区 外加小高层和义浪漫生所、欧洲风情5－6层多层为主，新都市主游泳池、托儿多功能会所、1 尚格名城 800亩 120万M2 2.25 37.5％ 小1680 小1780 1900 湘银·阳 2 光水岸 3.2万M2 8万M2 2.5 40％ 0.88 多0.58 2000 多2000 多海创·明 3 珠花园 163亩 16万M2 1.45 40％ 2368 1680 小4 东方明园 27278M2 99300M2 35％ 3.64 41％ 1480 1900 外海·玫 5 瑰名城 小西子花园 6 2期 58万M2 12万M2 45％ 多0.58 湘江四季花 7 园·山水苑 惠天8 然·山 约200亩 20万M2 15％ 1.5 64％ 1900 2300 30万M2 M2 约13万 28.6％ 40.9％ 0.88 1680 2100 0.88 1660 1870 235亩 23万M2 1.47 35.2％ 0.65 1800 2000 水国际 2、可类比项目具体分析 （1）总体情况综述
就调查项目的区域分布来看，主要分布在天元、荷塘、卢淞三个区；建筑类型以多层和小高层为主；大多数楼盘规模大，区内配套设施齐全，市场形象定位也各有特色，具备各自独特的卖点。
从各项目的具体数字指标来看，占地面积分布从几十亩到近千亩，且具有建筑密度低、容积率低、绿化率高的特点。其中，平均容积率约为2，平均绿化率为43％。物业管理费小高层为0.88元/平方米，多层为0.58元/平方米。
多数项目的起价集中在1700元/平方米左右，均价在2000元/平方米左右。通过计算可知，被调查项目平均起价为1740元/平方米，均价为2055元/平方米。 （2）各项目具体情况分析 序项目 优势 不足 号 名称 ? 地理位置优越，外部景观环境优美， 尚 格 1 名 城 ? 区域内各项配套设施完善 ? 法国地中海风情景观设计有特色 ? 开发商实力雄厚，市场推广形象好 人文气息浓厚 ? 规模庞大，定位高档，物业形态多样 ? 周边生活及市政等各项 配套设施的完善尚需要一定的时间 ? 沿江风光带、湘江五桥、 庐山路、体育中心等还 未建成
房地产兴业紫苑江岸地产项目定价方案
