成都中海格林威治城项目后评估报告

由天下分享时间：2024/12/3 14:56:22 加入收藏我要投稿点赞

成都中海格林威治城项目后评估报告

成交量的66%，尤其以武侯区、成华区、高新区购买量最大，本地客户对价格敏感度较高。 ? 外省及其他二级县市客户占成交量的32%，外省客户中上海客户占到70%左右，这与公司通过短信及直邮方式进行拓展有关。外省客户对价格的敏感度较低，购买主要看重品牌与地段，购买以投资为主，相比之下本地客户还较为保守与谨慎。 ? 职业

? 从成交客户的职业来看，企业白领与私营主是购买的主力军，占成交量的62%，白领企业注重生活品质，看中地段便利，就医、就学等生活配套；自营客户从其购买的物业看，呈两级分化状，即临河的高价单位与总额较低的两房、小三房，由此看私营业主分为少数较有实力的私营企业主与大部分小本工商业主。 ? 购买原因

? 地段是客户选择格林威治城的首要因素，但通过与业主的交流中发现，不同的业主看重的地段价值内涵不一样，部分业主看重地段的稀缺性，部分业主看重地段优势赋予良好的教育优势，部分业主看重交通购物的便利性。

? 发展商品牌虽是客户选择格林威治城的第二因素，

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但却是其购买的决定性因素。

综上所述，在格林威治城客户的整体特征表现为：本地客户以项目周边、城南片区与沿河锦江片区为主，外地客户以上海为主；消费实力大约处于中上水平，年龄结构偏年轻，文化程度较高，以自住为主要目的，看中地段所带来的便利、配套齐全，具有品牌意识，追究生活美感。 9. 其它物业销售总结 ? 商业物业

? 区域商业物业市场特征

? 区域商业消费需求旺盛，商业配套仍显不足：由于区域住宅密集，人口密度大，区域内商业消费十分旺盛，但就目前该区域内商业分布而言，仅有科华北路、致民路、宏济中路的商业配套，无论在规模、档次，还是商业分布的密度、业态结构上都不能满足区域消费的要求。 ? 缺乏商业核心，商业分布分散：目前该区域商业主要集中在沿街底商或裙楼内，由于缺乏统一规划，形成临街自发商业为主的商业形态（除科华北路形成以好又多为中心的商业带外），分布较为零散，缺乏核心商业，商业辐射力不强、凝聚力较差。

? 九眼桥附近存在商业覆盖空白点：从区域商业

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分布来看，目前区域内拥有包括科华北路一线、致民路一线、以及宏济中路一线等几个商业带，但这几个商业带辐射力不强。随着九眼桥区域太平南街商业带的没落（其商业带本身也具有较强的校园商业倾向），九眼桥区域出现商业的空白点。 ? 商业物业定位

根据本项目的区域市场特征、商业地产开发模式，并充分预估商业发展中可能出现的问题，结合项目自身特点，本项目将商业划分为三个板块：

? 沿望江路沿河会所式商业板块--品牌餐饮+商务休闲：该路段现无成熟商业，其商业氛围不足，但其面向府南河，视野宽阔，风景优美，交通便利，自然条件优越。配合川大及望江公园的文化底蕴，使得该路段更适应于大型特色餐饮或休闲娱乐业的经营；该区段商业经营定位考虑到商业形态对住区的影响，因此采用独栋、低层的建筑形式，定位品牌餐饮+商务休闲，促进商业、商务、会所三者的结合，一方面可以提高销售价格，另一方面也会提升住宅的品质。

? 培根路特色文化商业板块--培根文化酒吧街：

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培根路本身具有浓厚的历史和文化氛围，其原有的以文化、休闲为特征的酒吧文化休闲街在成都具有很强的影响力和号召力，因此本项目的特色文化商业板块将文化休闲作为重点挖掘；

? 社区常规商业板块--填补和满足区域生活消费要求的中小型超市和农贸市场(规划要求)及满足区域日常生活与川大校园消费的配套型商业。

? 商业物业销售阶段面临的问题

? 区域商业环境不成熟，项目商业体量大：区域内消费者消费意识不成熟，消费力也较低，需要一定时间的培养和带动；

? 主力店范围、面积偏大，招商的不明确性。 ? 金融政策影响：随着央行贷款政策的进一步紧缩，各商业银行将继续加大对商业贷款的控制力度，贷款利率将有可能上扬，商业投资贷款的审批程序也将更加严格，这对商业投资者将形成一定打击。

? 销售与后期经营的矛盾：一方面希望商业实现高价、快速的销售；另一方面又希望商业能形成良好的经营氛围（这对后期住宅销售会构成

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一定影响）。因此商业必须在这两方面进行协调和平衡，保证经营者和投资者双方的回报率，制定有效的经营管理模式。