成都中海格林威治城项目后评估报告
B1：可研销售面积 A2：实际销售价格 B2：实际销售面积
其中：【（A2－A1）×B1】可理解为售价（市场）变动影响贡献值
【（B2－B1）×A2】可理解为面积指标变动影响贡献值
? 商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的83％，且目前实际销售面积超过可研预计销售面积10.6％；其售价与可研相比增长2.8％，销售总额增长了13.7％。经测算，该部分物业售价变动因素和指标变动因素对总收益增加值的影响均为正效应，规划指标变动贡献值较大。目前商业部分物业实际销售价格和实际销售面积均高于可研阶段，说明市场对该类型物业具有一定的需求，该项指标变动较为合理且可产生一定的超额收益。如若该物业类型存货今后在中短期内仍可以不低于目前售价销售完毕，则该部分物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利状况产生积极的影响。 ? 农贸市场实际建设面积为4,256平方米，与可研相比增加了41.9％，实际销售价格与可研相比巨幅增加，增幅达到254％，但实际销售面积（1,999平方
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米）不甚理想，销售率仅为46.5％且尚未达到可研阶段的预计销售面积（3,000平方米），其原因主要有以下几点：规模超出市场需求、实际销售价格偏高、内部配套设施设备不尽完善合理、周边同类市场竞争激烈等。虽然该部分物业实际销售收入增加了135.9％，但由于该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实际销售面积并不理想，因此实际上该物业部分指标变动对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。
? 车库部分实际建设面积面积为25,068平方米，与可研相比增加了34.8％，但销售面积的实际销售率仅为60.7％且实际销售量尚未达到可研阶段的标准（18,600平方米），而销售价格仅比可研提高了11.1％，因此最终销售成果非常不理想，实际销售总收入仅为可研阶段的85％。因此在可研阶段对车位销售价格及销售比率的预测，应在充分市场调查的基础上，进行合理、谨慎的估计。
? 小结：1.项目总体容积率面积略有增加（3,166平方米）且住宅容积率面积减少（-11,767平方米），这种容积率面积变化差额主要体现在商业、农贸市场及不可售面积的增加上。其中商业部分规划面积增加（6,304平方米）对项目具有一定的良性作用，
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农贸市场及不可售面积变动则可能对项目盈利最大化产生一定负面影响。2.车库部分面积变化较大且最终销售效果不理想。今后应进一步在可研、规划和销售各阶段加深对市场研究，客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型面积比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
4.
项目综合评价
? 销售收入
项目发展期内成都市场虽受到国家宏观调控政策的部分影响，但总体上仍保持快速发展、量价齐升的繁荣态势，在此宏观环境下，本项目各物业类型的实际销售价格亦均不同程度的高于可研阶段，此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。其次，商业物业的规划面积调整对销售总收入的提高提供了部分贡献，但住宅、农贸市场以及车库的面积调整对总体销售收入为负效应。今后需进一步加强加深对各类型物业市场容量、价格及面积配比的研究，同时需在可研阶段对车库等物业类型的价格及销售率进行谨慎评估。 ? 投资回收期
投资回收期比原计划略有提前，于2005年第4季度回收成本。
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【项目规划设计工作评估】 1. 项目基本情况 ? 项目的建筑标准
住宅
商业 框架 空心砖
花岗石材、镀膜玻璃、铝塑板
水泥砂浆掺加聚合物
结构体系 框支剪力墙 墙体维护材料 外立面
空心砖
釉面砖、金属氟碳漆
勾缝材料 水泥砂浆掺加聚合物 外窗及玻璃
断桥铝合金型材，深灰断桥铝合金型材，深色粉末喷涂表面，摩砂灰色粉末喷涂表面，面
墙面：石材、部分木作；摩砂面
入口大堂 地面：石材；顶棚：石
膏吊顶，吊灯
标准层公共空间
墙面：玻化砖、部分木作；地面：玻化砖；顶 棚：石膏吊顶，筒灯
? 小户型精装修标准 房间名
部
装 修 标 准
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称 位
地面 （强化）木地板
客厅 墙面 乳胶漆、木质踢脚线 天花 乳胶漆，预留吊灯位 地面 （强化）木地板
卧室 墙面 乳胶漆；木质踢脚线 天花 乳胶漆，预留吊灯位 地面 防滑地砖 墙面 瓷片
卫生间 天花 铝扣板吊顶
设备
盥洗盆及冷热水龙头、座便器、淋浴龙头及花洒、化妆镜、浴霸
地面 防滑地砖 墙面 瓷片
厨房
天花 铝扣板吊顶，吸顶灯 设备
橱柜，含不锈钢水槽及水龙头、嵌入式炉具、抽油烟机
阳台 其他
地面 防滑地砖 天花 乳胶漆；吸顶灯
户内门及门套带锁；热水器
小户型装修成本分析:格林威治城商务小户型为精装
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