成都中海格林威治城项目后评估报告
2003年4月10日在成都市国土资源局成功竞得，2003年4月24日签订土地出让合同，合同执行情况良好。
2.
项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾
? 【中海格林威治】项目于2003年4月24日签订土地出让合同，2003年10月23日首批A1区开盘销售，截止至2007年6月30日，完成销售面积17.83万平方米，占全部可售面积的90％。
? 在2003～2006年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：
? GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2003年的1,871亿元和9,641元/人增长至2006年的2,750亿元和12,789元/人，年均复合增长13.70％和9.9％；
? 作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明显，城市市区人口年均复合增长率达到3.18％；
? 良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由2003年的245.4亿元增至2006年的619.17亿元，年均复合增长率高达36.14％。 ? 该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在：
? 市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：
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2003～2006年投资额及销售额年均复合增长率分别达到36.14％和39.55％，且次年销售额及投资额均分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期；
? 销售量和销售价格同步增长，2006年全市商品房销售面积和均价分别为1,533万平方米和3,592元/平方米，与2003年相比年均复合增长16.6％和19.7％；
? 供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。 ? 在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影响。2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影响。
3.
规划指标变动评估
可研指标 实际指标 指标变化
（平方米）
（平方米）
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（平方米）
变动率 （％）
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净用地面积 容积率 总容积率面积 总建筑面积 ＃可售面积 住宅 商业 农贸市场 车库 ＃不可售面积
50,821 3.50 177,874 50,821 3.56 181,040 0 0 3,166 0.00% 1.71% 1.78% 196,474 208,110 11,636 5.92% 195,294 197,556 2,262 1.16% 155,178 143,411 -11,767 -7.58% 18,516 24,820 6,304 34.05% 3,000 4,256 1,256 41.87% 18,600 25,068 6,468 34.78% 1,180 10,554 9,374 794.42% 本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下几点：
? 不可售面积巨幅增加。项目总建筑面积增加11,636平
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方米，增幅5.92％：其中可售面积增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）大幅增加了9,374平方米，增幅高达794％，可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。该部分面积的增加侵占了部分容积率面积，不但将对土地相对成本产生一定影响，而且显然将影响总建安成本及最终盈利。
? 可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：住宅面积总量变化最大，与可研相比减少11,767平方米（减少了7.6％）；农贸市场面积变化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商业及车库分别增加了6,300～6,400平方米，增幅34％。 ? 可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。
（此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”，而非“预计销售情况”）
销售价格（元/平方米） 可研 实际 增阶段 第 12 页 共 29 页
销售面积（平方米） 可研 实际 实际 销售建设 幅 阶段 建设 销售 率 成都中海格林威治城项目后评估报告
＃可售面积 住宅 商业* 农贸市场 4,65,6722 22.195,197,178,90.23% 2 71% 294 556 264 4,35,3000 23.155,143,140,98.02% 9 47% 178 411 578 9,19,3715 3 2.818,524,820,482.63% 254.06% 16 20 79 4% 3,612,700 46 3,004,251,9946.50 6 9 3% 车库 9 10 11.18,625,015,260.611% 00 68 08 7% （备注：商业物业中包括商铺及写字楼）
? 住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98％；实际销售价格与可研相比增幅较大，达到23.5％，而实际销售额仅比可研增长11.9％，主要原因为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分收益达到最大化，可采用分解技术对其进行初步定量分析： P＝A2×B2－A1×B1
＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】 P：收益增加值 A1：可研销售价格
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