第一, 查明产权状况,最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。?
第二, 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应
向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买。?
第三, 注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出
售的房屋。一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。?
第四, 此外,千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有
欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
第五,一定要找正规的中介公司,像我爱我家、链家等,这些问题一般不大。选了中介公司
也要选人,毕竟大的中介公司也有服务不好的,小的中介公司也有服务好的。
第六, 第三, 建议大家在买二手房过程当中双方见面?
第七,现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为,很多买房人面对的时候只是房屋
的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家,这过程中就会发生比较大的价差,可能这套房子132万拿来,可能140万卖给你,实际上买卖双方都受到了损失,有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为,但是很多购房人不知道。?
第八, 第四,怎样交纳购房首付款或订金?
第九, 通过中介购买二手房,一般要签两个合同,即与房屋产权所有人签署的《买卖契
约》,还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。?
第十, 签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款
应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。?
第十一, 除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购
房时,一定多次、实地看房。?
第十二, 第五,在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。?
第十三, 购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位,首要原因是已付了“定金”。:
我国担保法第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。?
第十四, 在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二
手房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等,这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。?
第十五, 第六,在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。?
第十六, 买卖二手房的时候,人们最关注的是房产证、土地证等,往往忽视了户口迁移问
题。按照户口管理政策的相关规定,一户头上只能上一户人,在原产权人户口没迁走前,新房主的户口不能迁入,这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手
房”,必须在原房主户口全部迁出后,方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。?
第十七, 为避免因户口迁移而引起的问题,购房者在购买二手房时应加强自我保护,签订好
有关户口迁移的条款,不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间,还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候,可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走,然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明,“甲方(卖方)应在___日内把户口迁出,不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。?
第十八, 第七,正常情况下,房子交接完毕,房产登记过户后当日,才应该付清全部房款。?
第十九, 如果不能按时交房,以及买方在未取得房地产证前,则根据情况,暂扣部分房款,
不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证。最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
第二十, 第八,转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地
增值税,其中契税由买房者缴纳,印花税由买卖双方缴纳。?
第二十一, 购买二手房要交些什么税?税率是多少?? 第二十二, 一般二手房交易需要交纳的税费:? 第二十三, 一、 买房人应缴纳税费:?
第二十四, 1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米
以下并且是首套房的可以缴纳1%)?
第二十五, 2、 印花税:房款的0.05%? 第二十六, 3、 交易费:3元/平方米? 第二十七, 4、 测绘费:按各区具体规定?
第二十八, 5、 权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在200元内。? 第二十九, 二、 卖房人应缴纳税费:? 第三十, 1、 印花税:房款的0.05%? 第三十一, 2、 交易费:3元/平方米?
第三十二, 3、 营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的)?
第三十三,
4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年
并且是唯一住房的可以免除)?
买二手房流程及注意事项
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