土地地役权价格评估
一.地役权是为自己土地利用的需要,而对他人土地加以支配的权利。目前我国城镇土地地役权大致包括:通行权、通过权、流水权、通风权、采光权、取水权、眺望权等。其中通风权、采光权和眺望权在确定土地纯收益或进行个别因素修正时已经加以考虑,在城镇土地评估工作中经常涉及、需要单独考虑的地役权有通行权和通过权。
通行权即需役地在供役地上通行的权利。通过权是需役地将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下的权利,如管道通过权::、架线通过权。
对地役权价格评估主要是为了确定需役地使用权人对供役地使用权人承受地役权的经济补偿及因设有地役权而对供役地和需役地使用权价格的影响。 二.地役权价格评估方法
地役权价格在理论上等于需役地因设定地役权而导致地产增值的部分。 地役权价格一般不等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。但至少应等于供役地因设有地役权而导致地产贬值的部分。
地役权价格评估方法可用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法及基准地价系数修正法。
2.1 道路通行权价格评估
1.通行的道路只供需役地使用权人使用
道路通行权价格可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。 2.通行的道路为需役地和供役地使用权人共同使用
道路通行权价格是供役地使用权人因设定地役权而减少的土地价值及负有地役权的市场修正部分,与需役使用权人使用道路强度(权重)的乘积。 2.2 管线通过权价格评估
管线通过权价格评估可用需役地因设定地役权而致地产增值部分评估,还可用供役地因设有地役权而减少的土地价值部分,加上因负有地役权而致减价的市场修正值来评估。 三.设定地役权对供役地和需役地的价格影响 3.1 设定地役权对需役地的价格影响
需役地价格评估必须与设定的地役权一同评估.地役权的设定,使需役地的利用成为可能,其土地效益才能实现。
供役地价格可用不负有地役权情况下的土地利用价格扣除设定的地役权给供役地的土地利用带来的影响程度来评估。设定地役权对土地利用带来的影响程度可用专家经验判断。如地下管道的通过,有可能对供役地作建筑基地没有影响,也有可能使其完全失去建筑基地功能。
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