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浅谈“三旧”改造城市更新规划
作者：程鹏
来源：《城市地理》2017年第08期
摘要：“三旧改造”城市更新规划工作要充分的立足城市发展状况，保持改造工作顺利、合法、合理进行，保证城市更新规划推进获得更高的城市发展收益，积极的吸引社会力量与资源来辅助改造工作与城市规划工作的开展，促使城市更新规划对城市经济发展、文化发展、政治发展、环境发展提供持续不断的动力。 关键词：“三旧”改造；城市更新规划；措施
城市发展中土地资源相对有限，同时土地资源也是城市发展的较大价值的资源，合理利用土地资源是城市规划发展中不可规避的问题。对于较多城市而言，城市现有的老旧土地资源没有得到充分利用，因此做好城市“三旧改造”可以在一定程度上优化城市老旧土地资源，为城市发展提供更多发展空间。 一、“三旧”改造实质内涵
“三旧”改造主要是针对城镇范围内的老旧村庄、老旧厂房与老旧城镇等资源做改造优化，对于不再运用为厂房的土地资源，或者有关政策所禁止、淘汰性的厂房用地、不符合当下环保与安全生产的厂房土地资源等都属于“三旧”改造的实际范畴。“三旧改造”工作的城市规划针对用地性质、公建配套、位置、开发力度等城市设计等内容都属于该城市规划的重点，需要充分符合城市设计所需的规划深度。具体情况上，包括土地使用的实际用途功能、容积率、建筑密度、配套设施等方面都需要做明确的界定，从而再做对应的拆建改造处理。 二、“三旧改造”处理办法
在操作原则上，可以让土地使用者做土地资源的自行改造，同时也可以将土地资源交由开放商或者政府做后续改造工作。如果进行自行改造或者委托改造处理，政府可以返还原有土地使用者60%的土地出让金，改造所成就的收益主要由原有土地使用者获得。
在“三旧改造”工作中，面临着多种问题，尤其是在土地资源上有多种历史遗留问题，主要集中在转合法、转地类、转性质等。其中转合法主要是该土地资源原本有部分属于违章占地使用，因此要对建设用地做合法性与违法性的性质确定。在很多建设用地撒花姑娘，具体的土地资源来源渠道缺乏统一性，批准权限也有一定差异，手续档案办理不明确齐全，相关资料的鉴别难度较大，操作过程相对繁琐复杂。在具体处理上主要依据违法占地情节轻重来灵活性处理，如果属于性质较轻的情况，可以将集体建设用地转化为国有用地，进行低价的补缴，同时做好对应的土地性质转变手续。转地类主要是原有公益用地或者企业用地转化为商业或者商住类型的经营性用地，原有土地还归政府，通过政府行为来做土地资源的对外拍卖、招标等处
浅谈“三旧”改造城市更新规划
