房地产项目开发流程和业务流程

房地产项目开发流程与业务流程

房地产项目开发程序与业务流程

一、我国现行的房地产建设程序(四大阶段、十个过程)

阶段 程 序 需准备的资料 提出项目建设的必要性项目建议书(申请报告) 与依据、拟建规模与地点、资源、条件、投资发改委以计划估算与资金筹措、建设管理为主;规进度安排、效应分析。 划、土地、环项目 项目选址方保、水利、林项目核准或备案资料: 业、旅游等部申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环门参与选址;经济、计划、建设等部门参与 前期工程费用:包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其她费用等 行政管理部门 取得证书 资金投入 前期 案 阶段 设计任务书、投资计境影响评价、水土保持初步设计与方划 方案、占用林地审核、案审批。 矿藏压覆评估等＋营业初步设计执照。 (建设方案) 施工图设计、图纸审查 项目 准备 阶段 项目征地、报建、招标 办土地使用证:土地出让合同、交费证明等; 办规划许可证:申请报告与发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图与建筑设计图; 办施工许可证:土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 项目 组织施工理) 质量监督记录、分项(分阶段)工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 建设局 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 国土局、建设1、土地费用:包括局、规划局 1、《国有土地土地出让金沉淀部使用证》 分、土地拆迁费2、《建设用地规划许可证》 3、《建设工程规划许可证》 用、土地契税、安置房建设费用等,占比较大; 2、前期工程费用:包括三通一平、临4、《建筑工程时设施费、行政事行政管理部门 施工许可证》 业性收费、前期其她费用等 1、基础设施建设费; 2、建筑安装工程施工 (安全、监阶段 房地产项目开发流程与业务流程

费,占比较大; 3、公共配套设施建设费; 4、开发间接费用 验收备案资料:验收备案表、竣工验收报告、验收、结算、备案 项目 竣工 资料整理归验收 档 阶段 验收原始文件、质量检测证明,规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 办产权证资料:土地使用权证、规划许可证、产权登记、施工许可证、竣工验收物业管理 资料、面积测绘成果、消防与环保验收证明等。 房地产管理局 建设档案馆 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 二、我们以某地产项目为例,其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示(仅供参考):

序号 1 项目名称 土地费用 投资额 161620 占比 38、50% 估算说明 包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等 包括调研评估费、设计费、地质勘探2 前期工程费用 14647 3、49% 费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其她费用等 包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化3 基础设施建设费 20320 4、84% 工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其她配套等 4 建筑安装工程费 117475 27、98% 包括地基处理工程、建安费用、分包工房地产项目开发流程与业务流程

程、甲供材料设备采购等 包括人防车库、地下车库、教育配套、5 公共配套设施建设费 28869 6、88% 配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其她配套等 包括咨询评估费用、工程监理费用、物6 开发间接费用 1387 0、33% 业费用、施工、采购、设计合同印花税等 7 8 9 10 11 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其它费用及不可预见费 项目总投资 4878 9225 9421 46539 5439 419819 1、16% 按开发成本的2%测算 2、20% 按基准利率三年测算 2、24% 按销售收入的2%测算 11、09% 按销售收入的7%测算 1、30% 取2-5项之与的3% 100、00%

三、房地产公司项目开发的内部工作流程:

房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5个阶段:获取土地——开工——开盘——清盘——入住。

1、获取土地阶段:

土地获取阶段:包括土地信息的收集、价值判断,寻找合作资金,投标摘牌,签订土地出让合同,办理用地规划许可证、土地证。

规划设计阶段:包括区域市场调研,项目定位,设计前期工作,项目指标确认,施工图设计组织等。 施工准备阶段:办理建设工程规划许可证、施工许可证,开工前期工作等 2、开工:

工程建设阶段(一):项目开工,基础开工,主体施工,工程款支付,主体验收等

工程建设阶段(二):内外檐装修材料确定,水、暖、电安装,智能化,通风与空调,电梯安装,毛坯房竣工验收备案,成品房装修及验收备案,配套施工,竣工结算等