有效需求成本加价法 A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格 运用以上两种方法综合分析确定均价 2、工程中具体单位的定价模拟 .商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） .各种差异性价格系数的确定： 确定基础均价 确定系数 确定幅度
.具体单位定价模拟
七 工程投入产出分析
1、工程经济技术指标模拟 .工程总体经济技术指标 .首期经济技术指标 2、工程首期成本模拟 .成本模拟表及其说明 3、工程收益部分模拟 .销售收入模拟： 销售均价假设 销售收入模拟表 .利润模拟及说明： 模拟说明 利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响 八 投资风险分析及其规避方式提示
1、工程风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
工程的规划和设计是否足以提升工程同周 边工程的类比价值
工程形象包装和营销推广是否成功 2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响工程开发节奏的基本因素 .政策法规因素 .地块状况因素 .发展商操作水平因素 .资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 .市场供求因素
.上市时间要求
2、工程开发节奏及结果预测 .工程开发步骤 .工程投入产出评估 .结论
第二章 工程规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将\以人为本\的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。工程规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
工程规划设计策划营销是以工程的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对工程地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进行充分提示。
一 总体规划
1、工程地块概述 .工程所属区域现状 .工程临界四周状况 .工程地貌状况 2、工程地块情况分析 .发展商的初步规划和设想
.影响工程总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避 .工程市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.工程总体平面规划及其说明 .工程功能分区示意及其说明 4、道路系统布局 .地块周边交通环境示意： 地块周边基本路网
工程所属区域道路建设及未来发展状况 .工程道路设置及其说明： 工程主要出入口设置 工程主要干道设置 工程车辆分流情况说明 工程停车场布置 5、绿化系统布局 .地块周边景观环境示意： 地块周边历史、人文景观综合描述 工程所属地域市政规划布局及未来发展方向 .工程环艺规划及说明： 工程绿化景观系统分析 工程主要公共场所的环艺设计 6、公建与配套系统
.工程所在地周边市政配套设施调查 .工程配套功能配置及安排 .公共建筑外立面设计提示： 会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业经管公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 .公共建筑平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示 工程公共建筑外部环境概念设计 7、分期开发 .分期开发思路 .首期开发思路 8、分组团开发强度
二 建筑风格定位
1、工程总体建筑风格及色彩计划 .工程总体建筑风格的构思 .建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示 .商品住宅房外立面设计提示： 多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、工程所在区域同类楼盘户型比较
房地产营销策划全案
