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房地产营销策划案全案模版
第一章 工程投资策划营销
工程投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发工程的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
工程投资策划营销可对工程进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。
一 工程用地周边环境分析
1、工程土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状
2、工程用地周边环境调查 .地块周边的建筑物
.绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .工程的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施
.周边可能存在的对工程不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量
房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率
房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及工程所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、工程所在地房地产市场简况及政府相关的政策法规 .工程所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划 3、工程所在地房地产市场总体供求现状 4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、工程地块的优势 2、工程地块的劣势 3、工程地块的机会点 4、工程地块的威胁及困难点
四 工程市场定位
1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘基本资料 .工程户型结构详析 .工程规划设计及销售资料 .综合评判 2、工程定位 .市场定位： 区域定位 主力客户群定位 .功能定位 .建筑风格定位
五 工程价值分析
1、商品住宅工程价值分析的基本方法和概念 .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比工程
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比工程价值实现的各要素之特征
对比并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本工程可实现的均价 .类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异 工程可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计 D 小区配套和物业经管 E 形象包装和营销策划 F 发展商品牌和实力 价值实现的经济因素 A 经济因素 B 政策因素
2、工程可实现价值分析 .类比楼盘分析与评价 .工程价值类比分析： 价值提升和实现要素对比分析 工程类比价值计算
六 工程定价模拟 1、均价的确定
.住宅工程均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
房地产营销策划全案
