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1.1.区域市场分析
一、地理位置
弘阳上城位于新东区青年东路与通富北路交汇处，占据城市主轴黄金纬线，区位优势明显，距老城区南大街和新城中央商务区（简称CBD）均约4公里，车程都在十分钟以内。而且新东区发展日新月异，规划的长途汽车东站就位于该项目的西北侧，弘阳上城项目东侧紧邻规划中的观音山新城，集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身。 二、市场背景
当前房地产市场开发商众多，房源储量过大，县城城中村改造，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，可是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，本案位于新老区交接处，占据了地理优势。 ? 产品结构过于单一
大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点，而对于别墅的需求确是实实在在存在的，从而累积了一部分别墅消费群体。 ? 宣传推广理念落后
从产品的推广折射出发展商整体营销策划理念的匮乏，一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份
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地位的象征和对生活的享受。
现在市场成熟，知名度较高，涉及区域较广拥有强大的商业筹码和人群力量。近几年经济发展迅速，交通变得更加发达，人民的生活水平也有很大的提高，选择一处好的居住环境体现着生活的品味和精神的向往，弘阳上城居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发展。
1.2.定向市场分析
本项目位于新东区，但并不但仅局限于新东区，从近的看，涉及到崇川区港闸区，以及整个南通市，从远的看，辐射到周边的市区。现在的南通处于苏南和苏北的交界地带，也是沿海沿江城市，是苏北地区发展的带头大哥，同时也学习苏南地区的发展模式紧跟其后，近几年南通发展迅速，交通系统也正在升级，未来的南通将是苏南和苏北发展的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的气候条件，将是你购房置业的优先选择。 1.3.项目分析
销售特征：以前销售无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高，且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。现在价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
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一、客户需求的变化
一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；第二种客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。
二、市场环境的变化
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
三、优势点分析s
? 所属区域历史人文底蕴悠久，是典型的中心城区；
? 出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下
最重要的基石；
? 具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良
好的交通条件；
? 区域内大型住宅区的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住
氛围；
? 各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题；
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? 周围有南通大学附属医院，东方医院，还有若干医疗场所，离
市中心较近，还有南通博物院，濠河和景色优美的狼山。
四、劣势w
? 栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力
大；
? 本案中高价定位会筛掉一部分区域内购房者，使客源面变得相
对狭窄；
? 本案位置临近的道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估计今
后随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响；
五、机会点分析o
? 国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好； ? 整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡； ? 现阶段南通的整体规划改造，增加了产品的附加值；
六、威胁点分析t
? 近期推案量加大，且总体规划品质均高，=促使本案竞争压力
加大；
? 周围房产建设项目较多，竞争比较激烈，要想生存，必须拥有
独一无二的风格和品质；
? 周围有拆除和建设项目，无形中将会降低本案周围的整体环
境；
? 区域内各个的目标市场大致相同；
? 高品质购房者选择有较大的不确定性，全是的高档次物业都是
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项目的竞争对手。 1.4.项目周边配套状况
学校：崇川学校、南通大学、南通大学附中 超市：麦德龙超市 其它：车管所、汽车4S店
周围交通：28、36、42路公交车（车管所站下） 2.项目市场定位 2.1.市场地位
本案的均价在9300元/平方米，整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市中高档楼盘的聚集之地，这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。 2.2.项目形象定位 户数：总共1865户
建筑由18层，23--24层，30--34层组合而成 机动停车位：1367个 非机动停车位：6001个 户型面积在90--150平方米 户型：
七、4室2厅2卫1厨 八、3室2厅1卫1厨
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