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三.策划对象特性分析
(一)项目概况
项目位于益阳市赫山区,益阳大道与龙洲路交汇处,属于益阳市中心城区的边缘地带,与高新区仅一路(益阳大道)之隔。项目总建筑面积10万平方米。(具体位置见下图)
(二)技术资料
(1)项目总占地面积:16286平方米
(2)总建筑面积:93735平方米 (其中住宅72958平方米,商业营业用房8373平方米,办公楼12404平方米) (3)容积率:5.8 (4)绿化率:40%
(5)户数:1018户(其中90平米及以下810套,90-140平米177
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套,140平米以上31套) (6)物业类型:高层
(7)地形:从整体看是较规则的矩形形状
(三)地块资源
项目地西邻龙洲路,南靠益阳大道,东北两方向紧挨住宅区。项目地的自然景观资源较少,且仅靠益阳市的两条主干道,整体呈现的是一片交通繁华的嘈杂之地。其自然资源的具体表现为: 1、周围环境景观 A、项目地现状
B、东面:益阳市公安局家属区(比项目地高出5米左右)。 C、南面:益阳大道。 D、西面:龙洲路。 E、北面:普通住宅楼。
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综述:地块缺少良好的自然景观,仅有龙洲路路边的隔离绿化花园有些许绿化植物,景观资源评判几乎为零。 2、污染状况
A、工业污染:该地块距离市中心区近,周边无厂矿企业所形成的工业性污染。
B、空气污染:项目紧临益阳大道与龙洲路,两条路均为益阳市的主干道,车流量大,汽车尾气排放严重,空气质量较差,但周围建筑分布较稀疏,空气流动交快,空气质量受影响较小。
C、噪音污染:同样是紧靠路边且项目正前方即为十字路口,噪声影响大。
3、社会治安状况
本项目靠近益阳市区的中心地带。虽然车流量大,但是附近区域大部分为中高档住宅小区以及餐饮休闲场所,并且紧靠益阳市公安
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局,所以治安状况良好。 4、卫生状况
项目地周边的总体卫生状况良好,原因有以下四点: A、项目地周边的高档消费场所较多。 B、项目地周边多为高档住宅小区。
C、周边的道路车流量虽然繁多,但是道路等级较高,且环卫工作到位,基本没有尘土飞扬现象。
D、同时益阳市正在创建省级文明城市,所以城区的卫生状况良好。
(四)周边配套设施
1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数
项目地处于城市中心地带边缘,周边有较多的政府办公楼、政府
家属楼,如益阳市公安局,益阳市中级人民法院和益阳市电视台。同时,随着经济的发展,周边建立了多个高档住宅项目,如梓山湖新城,世纪佳苑,时代广场,缇香名苑等项目。这些大型项目的建立,将在未来两到三年内增加该区域的人口总数。并且本区域内有多个建成多年的小区,周边社区环境也较为成熟。
2、居民习惯的日常购物场所
项目区处于城区中心的边缘地带,在距离项目500米的地方即为新一佳超市,1000米处为华天商务圈,居民日常的购物、消费及其方便。
3、周边居民文体设施
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项目以东600米处有梓山湖休闲广场,以南1公里有奥林匹克运
动公园,周边区域存在着大量的餐饮、休闲、健身、娱乐场所,可供居民进行文体娱乐。小区本身也规划建设有小型广场。
4、医疗卫生
益阳市中心医院、益阳市中医院老都是市内有名的医院,离本项目较近,驱车仅5-10分钟,为业主提供了健全的健康保障。
5、金融服务
周边的银行较多,如建行、工行、农行等大中型银行,距离本项目五分钟路程,相对比较方便。
6、学校
教育概念对住宅地产的拉动是明显的,项目距离仅朝阳国际实验学校、益师附小相距10分钟车程,为本项目的小学教育提供了方便。
7、商业经济的发展
A、项目处于益阳中心城区边缘,离华天商业圈仅一公里路程。 B、在过去的两年内,龙洲路两边已经逐渐聚集了众多的高档消费餐饮娱乐场所。如:七天连锁酒店,罗马国际大酒店,华海3C广场,海鲜酒店,罗马大帝KTV,唱响五洲KTV等。
C、在项目的南面,益阳首家集大型商业广场、5A级写字楼、小型高级公寓和星级酒店等高端业态于一体的多元化复合式建筑——世纪大厦,已于2008年9月全面封顶。该项目将于2011年全面投入使用,同时势必会对周边的经济起到巨大的带动作用。
D、在项目的东侧,梓山湖新城的二期已经建设完成同时已经售
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