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三．策划对象特性分析
（一）项目概况
项目位于益阳市赫山区，益阳大道与龙洲路交汇处，属于益阳市中心城区的边缘地带，与高新区仅一路（益阳大道）之隔。项目总建筑面积10万平方米。(具体位置见下图)
（二）技术资料
（1）项目总占地面积：16286平方米
（2）总建筑面积：93735平方米 (其中住宅72958平方米，商业营业用房8373平方米，办公楼12404平方米) （3）容积率：5.8 （4）绿化率：40%
（5）户数：1018户（其中90平米及以下810套，90-140平米177
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套，140平米以上31套） （6）物业类型：高层
（7）地形：从整体看是较规则的矩形形状
（三）地块资源
项目地西邻龙洲路，南靠益阳大道，东北两方向紧挨住宅区。项目地的自然景观资源较少，且仅靠益阳市的两条主干道，整体呈现的是一片交通繁华的嘈杂之地。其自然资源的具体表现为： 1、周围环境景观 A、项目地现状
B、东面：益阳市公安局家属区（比项目地高出5米左右）。 C、南面：益阳大道。 D、西面：龙洲路。 E、北面：普通住宅楼。
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综述：地块缺少良好的自然景观，仅有龙洲路路边的隔离绿化花园有些许绿化植物，景观资源评判几乎为零。 2、污染状况
A、工业污染：该地块距离市中心区近，周边无厂矿企业所形成的工业性污染。
B、空气污染：项目紧临益阳大道与龙洲路，两条路均为益阳市的主干道，车流量大，汽车尾气排放严重，空气质量较差，但周围建筑分布较稀疏，空气流动交快，空气质量受影响较小。
C、噪音污染：同样是紧靠路边且项目正前方即为十字路口，噪声影响大。
3、社会治安状况
本项目靠近益阳市区的中心地带。虽然车流量大，但是附近区域大部分为中高档住宅小区以及餐饮休闲场所，并且紧靠益阳市公安
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局，所以治安状况良好。 4、卫生状况
项目地周边的总体卫生状况良好，原因有以下四点： A、项目地周边的高档消费场所较多。 B、项目地周边多为高档住宅小区。
C、周边的道路车流量虽然繁多，但是道路等级较高，且环卫工作到位，基本没有尘土飞扬现象。
D、同时益阳市正在创建省级文明城市，所以城区的卫生状况良好。
（四）周边配套设施
1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数
项目地处于城市中心地带边缘，周边有较多的政府办公楼、政府
家属楼，如益阳市公安局，益阳市中级人民法院和益阳市电视台。同时，随着经济的发展，周边建立了多个高档住宅项目，如梓山湖新城，世纪佳苑，时代广场，缇香名苑等项目。这些大型项目的建立，将在未来两到三年内增加该区域的人口总数。并且本区域内有多个建成多年的小区，周边社区环境也较为成熟。
2、居民习惯的日常购物场所
项目区处于城区中心的边缘地带，在距离项目500米的地方即为新一佳超市，1000米处为华天商务圈，居民日常的购物、消费及其方便。
3、周边居民文体设施
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项目以东600米处有梓山湖休闲广场，以南1公里有奥林匹克运
动公园，周边区域存在着大量的餐饮、休闲、健身、娱乐场所，可供居民进行文体娱乐。小区本身也规划建设有小型广场。
4、医疗卫生
益阳市中心医院、益阳市中医院老都是市内有名的医院，离本项目较近，驱车仅5-10分钟，为业主提供了健全的健康保障。
5、金融服务
周边的银行较多，如建行、工行、农行等大中型银行，距离本项目五分钟路程，相对比较方便。
6、学校
教育概念对住宅地产的拉动是明显的，项目距离仅朝阳国际实验学校、益师附小相距10分钟车程，为本项目的小学教育提供了方便。
7、商业经济的发展
A、项目处于益阳中心城区边缘，离华天商业圈仅一公里路程。 B、在过去的两年内，龙洲路两边已经逐渐聚集了众多的高档消费餐饮娱乐场所。如：七天连锁酒店，罗马国际大酒店，华海3C广场，海鲜酒店，罗马大帝KTV，唱响五洲KTV等。
C、在项目的南面，益阳首家集大型商业广场、5A级写字楼、小型高级公寓和星级酒店等高端业态于一体的多元化复合式建筑——世纪大厦，已于2008年9月全面封顶。该项目将于2011年全面投入使用，同时势必会对周边的经济起到巨大的带动作用。
D、在项目的东侧，梓山湖新城的二期已经建设完成同时已经售
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