房地产成本降本措施点中南地产 - 图文

一、 房地产降本措施控制点

序号 一 A 降本内容 设计管理 责任部门 设计中心 基础指标 降本率 降本措施和细化方案建议 积比 地库出入口数量 消防道路的宽度 降8% 优化路网结构，严格控制硬景道路的施工面积 满足规范规定，严格控制超规范设计 规划方案优化 道路/占地面 总平面设计【路网布1 置、综合管网，出入口等】 1、 严格按照消防道路的下限规范宽度4M进行设计并取消人 的，原则上根据道路级别确定宽度； 3、 和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形； 2、 无其它功能的消防通道，尽可能采用隐形消防车道和登高1、 对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次 消防道路的面层材料 已批准的规划方案 2、 对于6000元以上楼盘的消防主干道以沥青面层为主； 料结合使用； 3、 与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当2 标准化运用 不低于15% 加大标准户型的研究，针对新开项目采用成熟的户型体系，土方外运量 控制率15% 外购量控制 纵向标高的控制 控制率5%以内 通过对竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量，原则上每个期块控制在12%； 3 土方平衡 除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事 按南低北高以1.5%的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比正负零提升高度在70CM左右 果在80米左右时，原则控制在80米以内； 根据楼盘档次及规模，由设计中心简化标准大门楼的设计 取消5000元以下楼盘人车分流的设计做法 4 5 6 总高度 门楼 关于人车分流 地面停车位 基本风压较大地区单体高度如果在60米左右，原则控制在6适当增加地面停车位的设计，严格控制地下车库的建造规模7 1、6000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的30%； 2、8000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的20%； 3、8000元以上楼盘原则上不允许设计地面停车位，必须确保B 1 建筑方案阶段 建筑风格 高层、小高层 2、8000元以下楼盘，为artdeco风格； 3、8000元以上楼盘，为西班牙或法式风格； 1、高层、小高层不低于75%得房率； 提升5% 2、多层不低于85%得房率； 3、除物业用房、社区用房外实现100%的计容可售面积； 1、4500元以下楼盘，为现代简约风格[原CBD项目E区组团 2 严格控制公推面积 严格控制因偷面积 平均为70%； 多层为83% 偷面积的比例控制 3 1、 对于4500元以下的楼盘，偷面积的比例原则上不得超过2、 对于8000元以下的楼盘，偷面积的比例原则上不得超过序号 降本内容 而产生的改造量 责任部门 基础指标 降本率 降本措施和细化方案建议 3、 对于8000元以上的楼盘，偷面积的比例原则上不得超过上上下浮动20%~30%. 根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况，1、 强调偷面积方案的比选、评审机制，杜绝为偷面积而偷面 外立面改造 2、 禁止采用改造外立面的手法进行偷面积设计,凡影响外立改造后的外立面进行设计、报批和施工； 等进行偷面积设计； 1、 严禁大量的内部改造，特别是大面积的补板；尽量利用设2、 只能在一至二个房间内进行偷面积的设计； 3、 严格控制北方地区采用北阳台、北飘窗的偷面积； 由业主自理； 内部改造 4、 严格禁止交房前后的内隔墙异位改造设计，并在交房标准厨卫间功能性的调整 根据已批准的建筑方案 标准化或4 成熟建筑方案套用 不宜小于20% 严格禁止厨房间、卫生间等功能性异位调整的偷面积设计 以首期开发套用为主，按整个地块的套图率考核，不宜低于1、 对于6000元以下（含）的楼盘，严格禁止出现结构超限整体提高制在规范规定的范围内； 建筑形式： 平、立面 率不小于5% 2、 对于6000元以上的楼盘，应避免结构超限审查、控制高一般会增加10%~15%。 的核心筒结构，控制连廊设计； 高宽比不大于7；八度时高宽比不大于6】，单体不规则5 1、 根据市场竞争情况及客户接受程度，对5000元以内的楼 单体建筑方案 2、 8000元以下严格控制楼层花池的设计做法和连廊花池的求以外）； 3、 杜绝采用下沉花池的偷面积设计； 1、 强制性推进多方案比选职能要求； 6 基础方案 2、 强调通过先试桩、再设计的方法，合理选择桩型、长度，3、 多层带地下室的，优先采用柱下独立基础或墙下条形基础4、 小高层带地下室的，优先采用天然地基上的筏板基础； 基础的选型 柱网结构面积控制 必须采用柱下独基+防水板形式，禁止采用梁筏基础；防水板区不得超过250，南方地区不得超过300；具体以地区地下水采用寿光城市经典的地库设计方式。 选用无梁楼盖还是梁板式结构； 地下车库应考虑柱网布置的合理性及柱间距和柱截面大小的1、 地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高，且须充分7 地下车库方案 层高的控制 2、 通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满2.3米、6000元以上2.4米】的前提下严格控制地库的层3、 选用梁板结构的必须采用腋梁的方式增加地库的净高，实1、 覆土厚度按1200mm设计（冻土深度不满足除外）； 4、 通过调整主楼与地库的地面高差，采用缓坡做法，实现地 覆土厚度的控制 2、 地库结构标高尽可能上抬，以减少水浮力和基坑开挖深度而实现降低成本。 序号 降本内容 责任部门 基础指标 地库方案的控制 降本率 降本措施和细化方案建议 1、 优先一层地下车库的设计；其次考虑双层地下车库来满足 2、 住宅小区，原则上不允许采用机械停车位的设计，如采用审； 3、 务必推进自然采光、自然通风的设计理念，严格控制通风必须进行方案申报评审； 1、 不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外]，如采 2、 因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室储藏室对外销售或作为设备用房； 大角度，而增加地库的无效面积； 车行道的宽度 执行； 3、 6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制严格控制汽车通道的净宽度【控制在5500mm】，如有地方强 单车位面积须控制28~32M2/个 6000元以内的低档楼盘：综合控制在28m2以内，但允许考虑 左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5超过30m2的按每超0.5平方给予处罚100元/M2； 6000~8000元的中档楼盘：综合控制在29.5M2以内，但允许 大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平方奖励15按每超0.5平方给予处罚100元/M2； 8000~10000元的中档楼盘：控制在30M2以内，但允许有50 小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平方奖励150元/超0.5平方给予处罚100元/M2； 10000元以上的高档楼盘：控制在31M2以内，但允许有30% 疏散出口数量控制 车位结合，合理控制成本； 31m2以内按每节约0.5平方奖励的按每超0.5平方给予处罚150元/M2 尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独以降低造价，提升景观品质。 取消会所的建设； 1、 低于50万平方开发量的楼盘取消独立会所的建设；且售2、 对于50万平方以上的楼盘均可建独立会所，但必须实行万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在3000M2；60~70万会所建设的规定 建筑面积控制在5000M2；大于70万平米，会所的建筑面8 3、 对于50万平方以内且售价在6000元以上的楼盘，不做独商业或受日照影响的某一栋楼首层及部分地下室作为会所米楼盘，会所建筑面积控制在2000M2；20~30万M2楼盘许建500M2以内的小会所。 1500M2；20万平米以下楼盘原则上不作考虑，但在一二线4、 独立会所中允许建游泳池，且规定8000元以内的楼盘泳池1、 严格禁止类似常熟项目物业用房的设计； 元以下楼盘的泳池规格为10M*16M ，10000元以上楼盘的9 关于物业用房 会所、酒店式公寓 2、 尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房； 3、 严格控制物业用房的装修标准； 1、 会所、酒店式公寓的层高按首层4.2米、二层3.9米、三10 虑；商业步行街的层高按4.2米综合考虑； 2、 全面推进会所商业化的规划设计的报批报建，控制会所的序号 降本内容 责任部门 基础指标 降本率 上述要求进行实施； 降本措施和细化方案建议 设的会所按根式求进行规划调整，并进行图纸优化；对未C 初步与施工图设计阶段 1、 设计院在基础和桩基选型报告中必须从技术上提供不少于桩基、灌注桩桩基方案。 案，实施多方案比选，并优先采用天然地基、复合天然地2、 基础持力层及基础进入持力层的深度，地基的承载能力特地基处理与基础形式 报告设计，抗浮设计是否偏于保守； 填土的处理是否合理经济，桩基选型是否为最佳，单桩极3、 根据土质的坚硬程度和施工的难易程度，选用不同规格的4、 优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案。 承载能力的试验，尽可能发挥管桩的承载能力，以减少桩5、 严格控制基础筏板的厚度设计，在满足大多数区域为准的1、高层住宅取消下沉式庭院的设计； 采光井、下沉式庭院 2、6000元以下楼盘取消采光井的设计； 厚处理的方式进行局部加厚设计，且整体以0.15%的配筋3、负一层不能与首层合并销售且仅作为储藏室等使用，取消以增加采光效果； 期做法]； 做法]； 主楼地下室优化(从层高、层数等控制)： 地下一层考虑； 4、负一层与首层合并销售的，按规定设置采光井，且采光井1、 取消8000元以下楼盘空调机板上返下挂的结构设计[参加空调机板 结构限额控制 在限额标准上降5% 2、 8000元以上楼盘允许采用下挂板的结构设计，以丰富外1 1、 对于5000元以内的楼盘，原则上不做双大堂设计，在满足地下室层高的控制 2、 对于8000元以内的楼盘，原则上采取局部下沉的做法实在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑；[包括8000元3、 对于8000元以上的楼盘，均实施双大堂设计，且总的地层高按2.7米~2.6米考虑。 明确全面推进鱼杆理论的设计理念： 竖向结构厚度的控制 2、 80M高的住宅，最厚的墙体须控制在200以内； 米以内，在满足自然通风的前提下，负一层层高按2.9米1、 对于100M的高层住宅结构，最厚结构墙体须控制在250厚（3、 60M高小高层住宅结构，最厚的墙体须控制在180以内；如有超过需另外申请） 1、 通过审图，减少二次结构的工程量； 4、 高层住宅顶部十层左右的结构墙体厚度不得超过180厚（二次结构量的控制 2、 保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体持门洞的宽度； 工程量和时间成本。 3、 对小于200宽墙垛构造,须按构造设计一次性到位,以减少严格控制各类砌体的墙体厚度： 二次结构墙体厚度的控1、 剪刀楼梯中间隔墙，满足防火规范下，须改为90mm厚；序号 降本内容 责任部门 基础指标 制 降本率 降本措施和细化方案建议 3、 管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙； 进行定制，实施二次粉刷施工【8+7】的做法。 2、 与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm；4、 与剪力墙关联的所有填充墙用的砌体厚度，原则上均比砼电梯机房层的空间利用 严格控制机房层的层高及区域空间的设置，减少不必要的浪1、 设计时须充分考虑其后续业主的使用功能，增加附加值，安成本费用； 屋面架空层的空间利用 少其它物业用房的占比和建设； 2、 对营销抗性较大的地区，可采取调整屋面结构布局，按物3、 对营销抗性较大的地区，取消屋面隔层结构板的设计； 屋面铅笔头的优化 高强度材料的选用 钢筋接头的使用 4、 减少坡屋顶的体量和层级，采取局部坡屋顶的做法[如花和优化 采用轻质砼，实施预制组装式施工工艺降低其施工成本，同时大型地库、人防工程、酒店、公建项目等在计算值控制的部位严格控制搭接接头的使用，竖向钢筋的接头严格按中南宪章的均使用套筒接头。 强化图纸的对标职能： 室底板、地下室外墙、地库顶板及梁中水平向的，钢筋规格1、 设计院完成图纸设计的同时，必须根据设计任务书对设计审图点检 成点检表与相应图纸一起提报； 图纸的质量； 强调建筑、结构图纸的核对职能： 结构建筑的设计前置 优化公司介入力度 2、 审图中心根据设计院提供的设计图纸和相关点检表进行审所有结构的预留预埋，必须以建筑进行核对，特别是精装修交费；， 公司设计部需在第一时间对接落实 必须前置在结构施工前完成，杜绝因建筑、结构的矛盾，而发对会所、酒店、大型商业全面介入外部优化公司的优化工作， 外墙保温材料使用 1、在南方地区，优先选用保温砂浆材料和或选用砂加砌砌块 技术； 2、满足国家规范的前提下，优先选用B1级保温材料； 1、4500元以下的楼盘，选用GRC造型+真石漆涂料； 2、4500~6000以下楼盘，选用GRC造型+仿砂岩砖； 建筑做法2 及细部控制 门楼石材的使用 3、6000~8000以下楼盘，选用GRC造型+国产砂岩； 4、 8000~10000元以下楼盘，选用黄木纹国产砂岩； 5、10000元以上的楼盘，原则上选用澳洲砂岩； 6、对刚需定位楼盘的选用，原则上按上述标准降一类档次选1、4500元以下楼盘，选用真石漆涂料；使用范围原则上按二 外墙石材的使用 2、4500~8000元以下楼盘选用仿砂岩面砖； 3、8000~10000元以内楼盘，选用国产砂岩； 4、10000元以上楼盘，选用黄木纹国产砂岩； 5、别墅选用奥州砂岩【一层到一层半，其余采用真石漆】；