一、设备故障处理
1．如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。
2．工程部维修主管、保安部主管查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。 3．找出原因后，专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报工程维修部经理。
4．专业主管写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报部门经理，抄报总经理。
5．如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由专业主管根据情况对责任者提出处理意见，报部门经理审批后给予处罚，并通知人事部备案；如果情况较严重，需要免除责任者，需报人事部和总经理批准。 二、防火制度
1.消防中央监控室，应具备以下资料及锁匙：
(1)一套完整准确地记录物业火灾预报系统及湿式灭火装置位置图及消防系统图，包括烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃，消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。
(2)一套清楚及准确的建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、消防疏散楼梯及消防紧急疏散门等。
(3)一套各种消防设备之备件清单。 (4)一套完整之排烟通风图。 (5)电器线路分布图及开关位置图。
(6)工程部必须保存出现紧急情况时联络人的手机号码。 2.指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。
3.维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。不得存放易燃油料1公斤以上。 4.不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。
5.当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。
6.发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。 三、安全技术措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：
1.切断电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。 2.验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。
3.装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
4.悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。 5.安全组织措施
(1)工作记录制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作记录。
(2)工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作记录上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。
(3)工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。
(4)工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作记录仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。
(5)工作转移是指同一连接部分用同一工作记录依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。
(6)在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作记录上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作记录终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。 四、安全运行管理制度
1．应根据劳动局有关规定，组织对电工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。
2．各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。
3．根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。
4．加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，专业主管应亲自到场指挥。 5．对变配电、电梯及压力容器，必须进行年度检验。
6．对中央空调、变配电、压力表安全阀减压阀等，必须定期送有关单位进行校验。 7．易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。 8．重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。 9．水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，钥匙应由专人保管。 10．木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。 11．应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。 12．建立事故处理制度。
13．对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。
14．对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。 15．避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。
16．对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。 17．物业内进行电、气焊，必须取得动火证。 五、机房值班制度
1、未经领导批准，员工不得私自引领外单位人员到机房内参观。
2、经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则上不允许拍照和摄像。除非总经理室特批，方允许进行。
3、值班人员要密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。 4、要严格按照巡视规定，准点抄录设备各运行数据，认真做好记录。
5、值班人员必须严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，特别禁止的是食品。 6、在机房内不允许接用临时电器设备，不允许随意挪动消防器材，不允许未经批准，使用电焊、气焊，不允许在机房吸烟。
7、保持机房清洁卫生，搞好文明生产。
六、预防性维修制度
1、商圈设备管理最有成效的经验是：立足于预防，即“预防为主，防重于治”。 2、无论什么设备均应严格按照产品说明书规定的保养项目进行日常保养。
3、各班组必须制定有关分管设备的预防性维修计划，作为技工全年的安排，是工程部最具权威的指令性文件。
4、员工要严格按照预防性维修计划执行。 5、管理层要严格按照预防性维修计划检查。 七、巡回检查制度
洛阳安保管理有限公司春都路53号工程运营部服务规范化标准 - 图文
