贷款流程为：首先个人申请，经管理中心房贷处初审、受托银行调查、管理中心审批，然后签订借款合同，最后由管理中心划款。
近来，合肥住房公积金管理中心（市本级），已在原业务大厅初步实行了一站式服务，即除职工第一次到管理中心咨询并领取相关表格外，剩下的管理中心审核，银行办理，公证与保险等手续，可以在同一个时间和地点完成。
9.单位住房公积金缴存不正常的职工个人能否申请公积金贷款？
不可以。申贷人单位按规定足月足额缴存住房公积金是职工申请贷款基本条件。 10.购买哪些小区的住房可以办理住房公积金贷款？
申贷人所购商品房必须是与建行金寨路支行或工行城建支行有按揭业务签约（协议）的。所购的二手房也必须是通过与管理中心有协议的房屋中介公司才能实现贷款。 11.购房贷款需要抵押吗？
个人住房贷款采取住房抵押、质押或第三人保证等担保方式。目前主要以住房抵押贷款方式为主。即以贷款人所购（或现有）自住住房作为贷款抵押物，抵押物的现值以合同价格或具有法定资格的房地产评估机构评估的价值为准，其抵押额不得超出抵押物现值的70%。 12.目前住房公积金贷款利率是多少？
贷款期限为5年以内（含5年）的，年利率为3.96%；贷款期限为5年以上至20年（含20年）的，年利率为4.41%。如有变化，以中国人民银行规定为准。 13.住房公积金贷款需要哪些费用？
◎财产保险：贷款额×万分之三×贷款年限
◎抵押登记费： 贷款额5万元以下120元；5-10万150元； 10万以上180元。 ◎公证费： 贷款额10万元以下100元；10万元以上每增加1万元加10元。 ◎印花税及工本费：贷款额的0.05‰。 14.在异地购房可以申请本地公积金贷款吗？不可以。
15.借款是否可以提前还款？可以。借款人若提前偿还所借的全部贷款，这部分贷款按新的时间和所对应的利率计算；借款人也可提前部分还贷。事先都要和银行有约定。
16.行业单位（如铁路）及隶属其它行政区域内的职工在本市购房可以办理贷款吗？
行业单位职工在其行业单位住房公积金管理部门内部办理贷款手续；隶属其它行政区域内的职工应在其缴存住房公积金的分中心或管理部申请贷款。 17.个人住房商业性贷款解释：
是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）
凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和
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贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。
18.个人住房商业性贷款利率
个人住房商业性贷款利率及万元还本息金额表 单位:元
年份 月数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180 192 204 216 228 240 252 264 276 288 300 312 324 336 348 360 月利率(‰) 4.125 4.125 4.125 4.125 4.125 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 4.425 年利率(%) 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 5.31 月还款额 438.4900 299.4845 230.0665 188.4834 162.4912 142.8003 128.0803 116.6740 107.5872 100.1871 94.0518 88.8893 84.4909 80.7036 77.4127 74.5303 71.9882 69.7325 67.7200 65.9159 64.2915 62.8232 61.4913 60.2793 59.1731 58.1610 57.2325 56.3789 55.5926 本息总额 10532.7602 10781.4432 11043.1925 11309.0010 11699.3686 11995.2263 12295.7088 12600.7967 12910.4683 13224.6991 13543.4626 13866.7299 14194.4697 14526.6485 14863.2307 15204.1788 15549.4530 15899.0116 16252.8113 16610.8068 16972.9510 17339.1954 17709.4899 18083.7829 18462.0215 18844.1514 19230.1172 19619.8623 20013.3293 总利息 495.0000 532.7602 781.4432 1043.1925 1309.0010 1699.3686 1995.2263 2295.7088 2600.7967 2910.4683 3224.6991 3543.4626 3866.7299 4194.4697 4526.6485 4863.2307 5204.1788 5549.4530 5899.0116 6252.8113 6610.8068 6972.9510 7339.1954 7709.4899 8083.7829 8462.0215 8844.1514 9230.1172 9619.8623 到期一次还本付息 10495.0000 2004年10月29日起执行
19.个人住房商业性贷款需要提交的资料
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（1）个人住房借款申请书；（2）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；（3）经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；（4）合法的购买（大修）住房合同、协议及相关批准文件；（5）抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；（6）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；（7）银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券或不少于20%的预付款收据；（8）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）； （9）如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等；（10）贷款行规定的其他文件和资料 20.客户贷款流程：
----（1）提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。
----（2）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。
----（3）开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
----（4）支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
----（5）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
----（6）贷款结清。包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日（一次性还本付息类贷款）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）前结清贷款；正常结清指在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取\贷款结清证明\，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的\贷款结清证明\到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。 21、额度和期限：
最高不超过所购住房评估价值或交易价格（以两者较低额为准）的80％； 期限一般最长为30年，且不少于所购住房的剩余使用年限。
五、房地产产品“两书”的内容
1.《新建商品住宅使用说明书》主要内容： （1）用户入住后不得随意改变住宅使用功能。
（2）住宅室内地面、承重墙面、顶棚可进行表面装修，但室内地面不得凿除原混凝土保护面层。 （3）楼板荷载和在其上装修的天花板荷载之和不得超过设计使用荷载。
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（4）严禁拆除或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水管、煤气管道、管道井、房屋防水隔热层等，进户门和外墙位置不得随意改动。
（5）阳台不得随意封闭，不得集中或超负荷堆放物品。
（6）空调安装位置应统一，使用空调不得破坏建筑外立面和影响他人正常生活。
（7）安装防盗网应遵守有关规定，安装位置不得超出外墙水平投影线。防盗网格式应统一协调。 2.《新建商品住宅质量保证书》内容：
（1）住宅自签约后交付之日起，在正常使用情况下，各部分、部件保修内容与保修期： ①屋面防水3年；②墙面、楼面（含厨房和卫生间地面），地下室、管道渗漏1年；③室内墙面、顶抹灰层出现抹灰脱落、裂缝（顶层墙面温度裂缝除外）1年；④室内地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑤门窗安装不密闭、出现翘裂、五金件损坏1年；⑥给排水、卫生洁具、电器开关半年；⑦管道堵塞2个月。
（2）因住户使用不当或擅自改动结构、设备管线和不当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。
（3）住宅竣工后，在规定使用年限内正常使用情况下，经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将购房款予以退还或调换。
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第四章 房地产销售流程
一、销售流程图
1.宏观流程
承接销售项目—→项目整体策划—→销售准备—→销售策划—→公开销售—→签署买卖合同—→合同处理—→执行合同—→办理收楼手续等
2.现场流程
接听电话—→迎接客户—→介绍产品—→初步洽谈—→带看样板房—→带看现场—→详细洽谈—→客户追踪—→签约—→售后服务—→交付使用及特殊情况处理
归纳起来房地产销售主要可划分为七个阶段（环节）：
寻找客户—→现场接待客户—→谈判—→客户追踪—→签约—→售后服务 每个环节对应着的基本动作和要点总结如下。
二、寻找客户
要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、亲友介绍等。 （一）接听热线电话
售楼部建成及媒体广告刊发之后，接听好热线电话是吸引客户的首项重要工作。 1.基本动作
（1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“你好！××花园！”，而后再开始交谈。（2）接听电话以铃声响二下为宜。
（3）通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入。
（4）在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：①客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。②客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。
（5）最好的做法是，直接约请客户来现场看房。 （6）马上将所得资讯记录在客户来电本上。
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房地产销售实战教程
