房地产销售实战教程

五 证 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。 酒店式服务公寓 是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 RUN 智能家居布线系统 是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接终端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。 定金 当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国宪法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 产权证书 产权证书是指\房屋所有权证\和\土地使用权证\。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售 26

的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。 已购公房 单位产权房 廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为\一手\，第二次交易则为\二手\。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益 共有房产 两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

（二）房地产交易税费名词解释 房地产契税 由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 营业税 房产税 对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 以房屋为征税对象、按照房屋的原值或租金向产权所有人征收的一种税。 营业税附加 对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 印花税 对经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 个人所得税 个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的 27

一种税赋。 纳税保证金 按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 房地产交易手续费 房屋权属登记费 由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 县级以上政府行使房产行政管理职能的部门对房屋所有权进行登记，并核发所有权证书时，向所有权人收取的登记费，不包括房产测绘费用。

（三）房屋权属登记与证书名词解释 房屋权属登记 总 登 记 初始登记 转移登记 房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权及由上述权利产生的抵押权、典当权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 县级以上政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内房屋进行统一的权属登记。 新建竣工房屋或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。 变更登记 权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一所进行的房屋所有权登记。 ——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； ——房屋面积增加或者减少的； ——房屋翻建的； ——法律、法规规定的其他情形。 他项权利 注销登记 房屋所有权 房屋权利人 设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。 对房屋全面支配的权利。分为占有权、使用权、收益权和处分权四项。 依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 房屋权利申请人 房屋权属证已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。 是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法 28

书 凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 所有权证 共有权证 指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。 指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。 他项权证 宅基地证 指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。 农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。 房屋部分产权 职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位：××××，产权比例为：××（个人），××（单位）。”

（四）住房功能细分术语名词解释 居住空间 卧 室 系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 供居住者睡眠、休息的空间。 起居室（厅） 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 厨 房 卫生间 使用面积 套 型 层 高 供居住者进行炊事活动的空间。 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 住宅开间 住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅 29

的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 住宅进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 平 台 露 台 供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 过 道 壁 橱 壁 龛 吊 柜 跃层住宅 走 廊 架空房屋 阁 楼 住宅套内使用的水平交通空间。 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分 住宅套内上部的贮藏空间。 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 住宅套外使用的水平交通空间。 指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。 指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。 骑 楼 指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。 单元式房屋 指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。 幢 廊 是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。 泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。 柱 廊 檐 廊 挑 廊 通 廊 有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。 在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。 挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。 指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。 30