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B．经营成本估算表 C．投资计划与资金筹措表
D．销售收入与经营税金及附加估算表
（分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：
30.某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是( )。
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A．发行可转换债券 B．发行普通股股票 C．发行优先股股票 D．发行公司债券
（分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：
31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临( )。
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A．政策风险 B．市场风险 C．财务风险 D．信用风险
（分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析：
32.以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地( )的70%。
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A．评估价值 B．实际价值
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C．投资价值 D．出让金收入
（分数：1.00） A. √ B. C. D.
解析：商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是( )。
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A．本次贷款的月还款额/月均收入
B．(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入 C．(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
D．(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)/月均收入
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：考核借款人还款能力，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下，其公式为：房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入；所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)/月均收入。一定注意考试中题干的要求。
34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。
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A．物业出租经营成本 B．业主希望的投资回报率 C．通货膨胀率
D．同类物业的市场供求关系
（分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：
35.某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是( )万元。
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A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10
（分数：1.00） A. B. C. √ D.
解析：月净经营收入=有效毛收入-运营费用=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=100-100×(5%+2%)+100×3%-60=36(万元)，注意：2011年教材将“经营费用”修订为“运营费用”。
二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)
36.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有( )。
（分数：2.00） A.居住物业开发投资 B.商业物业投资 C.土地开发投资 √ D.房地产开发投资 √ E.房地产经营投资 √
解析：根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5项。
37.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有( )。
（分数：2.00） A.吸纳量 √ B.新竣工量 C.预售面积 √ D.可供租售量 E.房地产价格 √
解析：市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10项，本题中的B、D选项属于供给指标。 38.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有( )。
（分数：2.00）
A.商品住房限购政策导致住房租金上涨 √
B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 √ C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格 √ D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E.通货膨胀导致房地产重置成本增加 解析：
39.关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有( )。
（分数：2.00）
A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式 B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 √ C.总代理可以委托分代理 √ D.房地产开发企业不能直接委托分代理
E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 √
解析：A选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。
40.在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有( )。
（分数：2.00） A.成本低 √ B.反馈快 √
C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈
解析：C、E选项属于面访的联系方法的特点；D选项属于电话访问的联系方法的特点。 41.下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有( )。
（分数：2.00） A.开发—销售模式
B.开发—持有出租—出售模式 √ C.购买—持有出租—出售模式 √ D.购买—更新改造—出售模式 E.购买—更新改造—出租模式 解析：
42.对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括( )。
（分数：2.00） A.开发期 √ B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E.销售期 √
解析：对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。
43.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有( )。
（分数：2.00） A.利润总额 √ B.投资利润率 √ C.资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率
解析：对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。
44.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有( )。
（分数：2.00） A.故障树分析法 B.期望值法 C.盈亏平衡法 D.解析法 √
E.蒙特卡洛模拟法 √
解析：风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。 45.在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括( )。
（分数：2.00） A.风险估算 √
B.分析风险概率分布情况 √ C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关 E.提出应对风险的建议
解析：风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C、D选项属于风险辨识的内容；E选项属于风险评价的内容。
46.在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有( )。
（分数：2.00） A.项目用地 √ B.房地产市场供需 C.房价现状及走势 D.交通运输条件 √ E.外围基础设施 √
解析：B、C选项是市场调查的内容。
47.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有( )。
（分数：2.00） A.土地出让价款 √
房地产估价师房地产开发经营与管理真题2011年
