法律检索报告
1、检索目的：探知小区车位开发商能否出售的规定 2、检索工具：威科先行
3、检索关键词：物权法 专有/共有 车位； 4、检索法规及其他文件 4-1 无效检索 4-2 有效检索 4-2-1 法律
《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 4-2-2 司法解释
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 4-2-3 其他规范性文件
行业规范
《中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指
引》第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的约定
第27条一般规定
业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权。
《建筑物区分所有权的司法解释》第2条的规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一） 具有构造上的独立性，能够明确区分；（二） 具有利用上的独立性，可以排他使用；（三） 能够登记为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”
建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房、建筑物及其附属设施的维修资金、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等属于业主共有，但城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地除外。另外，根据《建筑物区分所有权的司法解释》第3条的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等由业主共有。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
在法律上已经明确规定属于业主所有的公共空间，不允许开发商与业主在合同中约定其权利归属。
开发商与业主在商品房买卖合同中可以约定的主要内容是：屋顶、外墙面的使用权，小区、楼宇的命名申请权等；在业主公约中可以约定的内容是建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项。
27.1建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。上述车位、车库应当首先满足业主的需要。在没有满足业主需要之前，不得向业主以外的第三人销售、出租、赠与。
29.2为避免争议，就建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应在与建筑区划内每一位买受人签署商品房买卖合同中明确约定。当车位、车库
向买受人出售、出租、赠与时，再另行签署相关协议。
157.1.2车库、车位纠纷
在车库、车位纠纷中，主要是车库的权属纠纷，大多数情况下，开发商一般作为被告出现，主要纠纷类型是车库、车位的受让人要求确认双方的出售、出租或赠与合同无效，或者要求对小区的车库、车位进行确权。律师作为开发商的被告代理人时，应根据诉讼的各阶段提供如下服务：
律师应按原告的起诉状所确定的诉讼请求和事实理由，撰写答辩状，判断案件是否超过诉讼时效、管辖法院是否正确等。对开发商出售、出租或赠与的车库，律师应收集如下证据：
（1） 车库、车位的规划审批文件；
（2） 车库、车位允许转让的行政许可文件；
（3） 车库、车位土地面积和/或建筑面积是否分摊的测绘文件； （4） 车库、车位的权属证书；
（5） 车库、车位的权属转让文件［包括《商品房买卖合同》、车库（车位）转让协议、开发商的广告、宣传资料中涉及车库、车位的相关内容］； （6） 开发商转让的车库、车位属于人防工程的，需要提供人防部门同意使用的文件；
（7） 车库、车位的成本是否已经计入商品房成本的证据； （8） 当地政府部门制定的地方性法规、规章和文件。
律师应按收集到的证据材料，编写证据目录，在举证期限内提交法院/仲裁机构。
157.2.2车库、车位纠纷
（1） 律师应审查发生纠纷的车库、车位所处的位置，根据车库、车位的位置判断车库、车位出售、出租或赠与合同的效力。
（2） 开发商将地下人防工程作为车库、车位出售、出租或赠与给业主个人的，应审查开发商是否已经办理了相关审批手续。
（3） 若开发商将房屋底层架空层作为车库出售给业主的，应审查车库是否已经取得了权属证书，未取得权属证书的，应审查该底层架空层的面积是否已经进行了分摊，或者能否单独计算建筑面积。
（4） 若开发商将按规定配比范围内的公建配套车库、车位出售、出租或赠与给业主的，应审查根据当地政策，按规定配比范围内的公建配套车库、车位的权属规定。
（5） 若开发商将车库、车位出售、出租或赠与小区业主之外的人，律师应审查开发商出售、出租或赠与车库、车位时是否符合小区范围内的车库、车位应当首先满足业主的需要的规定。
5、检索案例
（一）即使规划内车位因政策原因无法办理产权证，开发商仍享有合法处分权 案例一：梅某诉蒙自某公司车位纠纷案【云南省蒙自市人民法院云2503民初2149号】
裁判要旨：2009年8月16日，原、被告签订了《地上车位使用权转让协议书》，协议约定:原告以转让款33000元的价格购买了被告开发的”风尚国际”小区内位于一期29号地上停车位的使用权（因相关政策规定，该车位不能办理房屋所有权证）。法院认为，原、被告签订的《地上车位使用权转让协议书》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效，依法受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定。现双方签订的合同已实际履行完毕，本案涉案停车位已经红河州规划局审批通过，系规划确定为合法停车位，故对原告要求解除双方所签订的《地上车位使用权转让协议书》的诉讼请求法院不予支持。
（二）业主购买车位超过合理需要损害其他业主的利益无效
案例二：福建启元贸易有限公司与福建天元房地产开发有限公司车位纠纷【（2016）闽01民终4322号】
裁判要旨：法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”启元公司在案涉小区购买了三间店面，确有购买车位使用的需要，但其向天元公司购买案涉小区多达35个车位，显然已远远超过其作为业主的合理需要。本案并无证
据表明天元公司向启元公司出售上述车位时已向小区全体业主进行公示或通过其他方式告知全体业主，给予其他业主同等购买车位的机会，损害了其他业主的利益。故案涉《房屋买卖合同》无效，并驳回启元公司要求确认其系案涉车位的所有权人等诉请。
（三）未经经登记不影响开发商取得地下车位所有权
案例三：杨文娟、陈可可与无锡市金久置业发展有限公司车位纠纷【（2015）宜周民初字第453号】
裁判要旨：《物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案所涉车位并不属于人民防空工程，且也无其他证据能证明金久公司对其所建造的地下车位建筑物不享有所有权，故金久公司对案涉整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让车位。所以，本案所涉《汽车车位认购协议书》有效，对双方当事人均具有约束力。另《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”金久公司未经登记即享有地下车位的所有权，是基于《物权法》第三十条这一“法律另有规定”所规定的情形，即因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。法院认为，金久公司未经登记，也已取得合同中约定的车位的所有权，结合前述《房屋登记办法》、《江苏省实施《房屋登记办法》若干问题的指导意见》的有关规定可以看出，就我国目前关于不动产登记制度的可以使用的法律资源而言，认定本案金久公司可以不经登记而取得地下车位所有权，符合我国的法律现状和保护当事人合法权益的需要。
（四）开发商在业主共有部分土地修建车位并出售系无权处分
案例四：原告杨小红与被告陕西海润天成地产开发有限公司车位纠纷【（2016）陕0527民初217号】
裁判要旨：法院认为，认定建筑区划内的车位系业主专有的法定条件之一为该车位能够登记成为特定业主所有权的客体，本案被告陕西海润天成地产开发有限公
探知小区车位开放商能否出售的规定
