徽商.杏花公寓项目营销策划广告推广提案
承蒙贵公司的信任，我公司有机会就此项目的发展发表我们的见解与看法。 时代在高速的发展，社会的各因子皆在发生着深刻的变化，对社会的政治、经济、文化的综合体现的房地产业而言，钢筋＋水泥仅是其物质构成，什么才是符合新时代需求的物业，怎样的物业才能适应不断发展、不断自我超越的人类，是本行业应思考与面对的挑战性课题。也是本建议书的观点之源。
作为专业的房地产公司，我公司将同贵公司齐心合理就本案开发过程中的系列问题进行探究，为物业的成功开发尽献我公司的力量。项目地块位于合肥市东西干道寿春路西端与蒙城路交口的东北角，地形L型。道路状况及交通路线完备。周边各类生活设施、商务设施齐备。自然环境及人文景观丰富，是房地产开发的黄金地块。同时在市民意识中的地段认知度、美誉度极佳。 1---1 外在配套设施分析：
购物：世纪联华、合家福、城隍庙批零市场、杏花农贸市场
学校：六安路小学、淮河路第三小学、合肥第6中学、合肥45中学、合肥47中学、合肥工业大学北校区
医院：合肥市第一人民医院、安徽中医学院附属医院
文化体育设施：合肥市体育运动中心、合肥市图书馆、艺术电影院
休闲娱乐设施：东怡酒店、杏花公园、阿里吧吧歌城、碧海云天休闲中心、 金融机构|：招商银行、交通银行、商业银行、 建设银行、申银万国证券公司 行政机关单位：合肥市公安局、安徽省地方税务局、合肥市人大常委会、合肥市中级法院
综合以上的外在配套设施，我们认为物业的居住功能有便利性、档次性、齐全性的优势、同时会使业主时间成本大大降低；
而作为办公物业的，其准业主追求的交通便利性、物业外在形象、与相关行业的互补性等亦充分具备。 1---2物业外在因素的延伸
项目的景观特性；杏花公园、琥珀潭景区、环城景区的自然风貌所带来的亦动亦静的物业形象
项目的人文价值：省市级重点中学的教育氛围、合肥市图书馆的人文气质，合肥市体育运动中心的健康保障，物业的不可复制在于软件的独特性。 1---3项目的面积价值
项目总建筑面积5万平方米左右，在此等地段（老城区，拆迁成本高、周边区域已建有多层建筑），项目具有不可多得的稀缺性。 1---4地块的周边市场价值
商业物业在自身无法形成规模化效应的现状下，其周边高密度的居住、办公人群（中高收入背景、消费途径多元化）为本案的商业物业提供了潜力市场。 1---5项目地块劣势分析
项目地块的地理位置虽有交通优势，但周边商业氛围有待提高（周边无其它休闲式购物区域，人流多为交通人流）项目的商业机遇受到了物业规模的限制（沿蒙城路商铺单间面积约200平方米左右，无法营造规模优势，只能营造特色功能，对经营范围有一定的限制，沿寿春路商铺一、二层铺面分开销售，对二层商铺的交通动线及商业价值产生影响。
2---1裙楼部分产品分析：
本案裙楼部分产品1~2为层为商业用途，结合贵司提供的工程图纸所确定的产品形态，我们认为在该地段（商业氛围未形成片区连动性，客户选择余地较小；功能性商业用途较多，休闲即兴性购物氛围不足）我司认为在此定位休闲即兴型购物空间不适宜，而针对此区域居住人口密度较大，周边办公人群较多的特点，我司认为裙楼商业物业在现有建筑规划条件下的商业定位应为针对此类人群的补缺型商业物业。
我司针对物业特点初步3种销售方式：
1、整体出售：如沿寿春路的部分可向银行、证券、电信出售、向肯德基、麦当劳招租（带租约出售给投资客户），
2、拆分销售：针对此区域客户有一定的办公需求，较为注重精神文化生活，而区域内少此类产品得档次性、集中性销售平台，可将沿寿春路部分定位为高档的、高品位的文体主题式商场（文化用品、体育用品、影音制品、通讯及电脑配套产品商场）以铺位的形式对外出售。（投资小、有市场需求） 3、拍卖式销售： 沿蒙城路部分的为中等面积一、二层联体商铺，由于地理位置的优越性，考虑到如我们认为限定其经营摸式可能会影响投资者的经营或投资思路，进而影响其置业行为，我们认为采取先“内部登记”，探测市场反映后采取拍卖的形式实现销售。
2---2塔楼物业分析
该物业以高层公寓、公寓式办公为主的住宅大楼。由于该项目住宅部分客户群定位于高收入的省内成功人士，所以配套设施、建筑物外观、公共区域的装修、物
业管理必须围绕这一目标群体的文化背景，行为习惯，消费习惯，心理需求来设计。让他们感受到荣誉感，成就感，这不仅在物业的硬件上要高于当地的平均标准，更关键的是在软件上即物业管理的服务标准上体现出业主的身份。 项目形象定位：
结合徽商集团的企业背景，我公司认为本项目的物业形象是----------见证与体现新徽商时代的品位、诚信、规则、自信的物业形象. 形 象 诠 释:
品位： 优越的地段、进取的外立面形象、优质的配套设施、自成体系的文化氛围
诚信 ：开发商的诚信经营、物业业主的诚信经营、物业管理的诚信关怀
规则： 新经济是讲究规则的经济、新时代规则将代来效率，我们的物业管理、物业价格将因为规则而代来效率、我们的周边环境将为我们代来规则的环境、我们的规则为业主创造信心与效率。
自信：贵公司的自信来自贵公司的企业实力，客户的自信来自对贵公司的认可，优良的地段使客户有理由相信投资等于升值，入住等于向社会、给员工、合作伙伴传递自信。
合肥当前写字楼市场分析
写字楼，是指专门提供给公司、企事业单位作为办公场所的一种物业，一般是层数较高的单体建筑，一至三四层多为裙楼，四五层以上为塔楼，地下有一至两层，
一般用途为地下停车库和设备间。一般来说，写字楼多位于商业繁华的闹市区，对交通、档次、硬件设施、物业管理的要求较高。
合肥真正意义上的写字楼不多，大部分位于长江中路两侧或一环内两条路的交叉口处，层数一般在12~39层。
为便于系统地对合肥的写字楼进行描述，特选取了十二个有代表性的写字楼作重点说明。这十二个写字楼分别是：新华大厦（淮河路与六安路交叉口）、宏图大厦（宿州路）、妇幼中心（长江中路）、润安大厦（蒙城路与阜阳路交叉口）、金诚大厦（长江中路）、邮电大厦（淮河路与六安路交叉口）、华都大厦（长江中路）、科技信息大厦（花园街）、万通大厦（美屯立交桥）、盛安广场（金寨路与红星路交叉口）、中州大厦（新站中州家具城旁）、怡和锦江国际大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三个大厦，有已经入住的，如宏图大厦、妇幼中心、长江大厦等，有正在销售的，如新华大厦（尾盘销售）、华都大厦，有尚未开盘的，如科技信息大厦、万通大厦。
这些写字楼中有很大一部分属于合肥市的一些单位，如邮电大厦属于省邮电局，金诚大厦属于省服装进出口公司，这些单位将写字楼作为本单位的固定资产，自己组建或聘请物业管理公司进行管理，并对外租赁；还有一部分是由房地产开发公司开发的，如合肥华源物业发展有限公司开发的科技信息大厦，新华社与福华房地产公司联合开发的新华大厦，安徽中兴房地产开发公司开发的万通大厦，这些写字楼则是对外销售的。
1. 价格
写字楼的销售对象一般是有一定经济实力的公司或投资者，多为整层或半层销售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成数一般为六成十五年。
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