长兴高速铁路站站前广场工程可行性研究报告
第十一章 项目投资估算与资金筹措
一、投资估算
（一）投资估算范围
本项目建设实施区域内的商业街、旅店、广场、市政道路、给排水、景观绿化、水景、夜景照明、停车场、建筑小品及其它附属设施工程的建设费用。 （二）投资估算说明
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，2006年7月
2、建安工程投资估算采用类似工程估算指标。 3、浙江省建筑工程预算定额（2003年）
4、全国统一安装工程预算定额浙江省常用项目单位估价汇总表（2003年）
5、全国统一施工机械台班费用定额浙江省单位估价表（2003年）
6、浙江省建筑安装材料预算价格（2003年） 7、浙江省建筑安装工程费用定额（2003年） 8、浙江省现行的有关取费标准及文件规定 9、勘察设计费按工程费用的2%估算 10、建设管理费按工程费用的2%估算 11、建设监理费按工程费用的2%估算 12、本项目不可预见费按5%估算。
13、建设期利息按银行5年期年利率8%估算。 （三）投资估算明细
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1、开发成本
（1）、土地成本
本项目的实施涉及到地块的拆迁、征用土地成本按50万元/亩估算。项目占地面积134.7亩， 征用土地、拆迁费用为50万元/亩×134.7亩=6735万元。
（四）建设投资估算结果
本项目投入总资金33145万元，其中工程费用21137万元，工程建设其他费用9060万元，建设期利息2947万元。（详表11-1、11-2项目投入总资金估算汇总表）
二、资金筹措和资金使用计划
（一）资金筹措
本项目资金来源为自有资金、银行贷款、商业街、旅店开发营业收入及土地出让收入用于投资的部分。
自筹资金13145万元。 银行贷款资金20000万元。 （二）融资方案
银行贷款资金20000万元，自筹资金13145万元。 （三）资金使用计划
本项目建设期为三年。建设资金分年投入，第一年投入14500万元，第2年投入9500万元，第3年投入9145万元。（详见表11-1、11-2投资使用计划与资金筹措表）
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工程项目投入总资金估算汇总表
表11-1 单位:万元
序号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 二 1 2 3 4 5 三 四
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工程或费用名称 建安工程费用 广场工程 商业街、旅店 道路工程 绿化工程 火车站房 停车场 水景 给排水 建筑小品 雕塑 夜景照明 电力通讯 其他附属工程 工程建设其他费用 土地费用 勘测设计费用 工程监理费 建设管理费 不可预见费 建设期利息 项目投入总资金 金额（万元） 21137.5 3000 12000 400 300 2537.5 备 注 1+2+?+12+13 详见表 100 200 1000 200 100 500 300 500 9060.125 6735 422.75 422.75 422.75 1056.875 2947 33145 1+2+3+4+5 一×2% 一×2% 一×2% 一×5% 一+二+三 - 33 -
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工程投资使用计划与资金筹措表
建设期 2010 14500 14100 400 14500 4500 10000 2011 9500 8468 1032 9500 4500 5000 2012 9145 7630 1515 9145 4145 5000 表11-2 单位:万元 序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 项目 总投资 建设投资 建设期利息 资金筹措 自有资金 银行借款 合计 33145 30198 2947 33145 13145 20000 建安工程费用估算表
表11-3 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 建设内容 广场工程 商业街、旅店 道路工程 绿化工程 火车站房 停车场 水景 给排水 建筑小品 雕塑 夜景照明 电力通讯 其他附属工程 工程量 30000 50000 5000 10000 7250 2000 1 10000 1 1 1 1 1 合 计 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 项 m 项 项 项 项 项 估算依据 1000元/m2 2400元/m2 800元/m2 300元/m2 3500元/m2 500元/m2 200万元/项 1000元/m 200万元/项 100万元/项 500万元/项 300万元/项 500万元/项 金额 （万元） 3000 12000 400 300 2537.5 100 200 1000 200 100 500 300 500 21137.5 备注 - 34 -
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第十二章 还贷来源分析
一、还贷能力分析
该项目的还款来源为商铺、旅店销售收入及项目周边土地出让金所得。
12.1 商铺、旅店销售收入与销售计划
商铺、旅店按照市场价销售，根据工程所处位置、周围环境条件、长兴县房地产市场的趋势以及长兴县拆迁安置房有关建设标准预测，42000㎡旅店按5000元/㎡销售，8000㎡商铺按20000元/㎡销售,可获销售收入37000万元。 2、销售进度计划
本项目计划用三年时间完成安置及销售，计划2011年出售30%房源，2012年出售50%房源，2013年出售20%房源。
收入估算如下表所示：
营业收入估算表
表12-1
项目 可销售面积 2011年 12600 2012年 21000 2013年 8400 旅店 (m) 营业收入 （万元） 26300 10500 4200 商铺 可销售面积 (m) 22400 4000 1600 长兴联恒财务咨询有限公司编制 - 35 -
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