平顶山常绿桃花源 项目投资分析报告
项目的基本情况
1 项目概况 项目位于平顶山市， 光明路与南环路交叉口南 200米路西，双语幼儿园、 实验中
学、市一中、省质量工程学院、平顶山市职业技术学校，名校林立，让您的孩子 赢在起跑线上。 江南园林社区，中央水景花园，西郊百亩生态公园，紧邻河滨
公园。 会所、幼儿园、商务综合楼、医院、超市等生活配套设施齐全，保证您 火车站、汽车站近在咫尺。绿化率为 3505%，地面条件较为 的生活高人一等。 平整。
为了创造一个接近自然、 环境优美的居住环境， 小区绿地按照集中、 分散结合布 置、除小区小心绿地外， 在零星地块见缝插绿地进行建设， 利用道路与景观调节 小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦 目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、 坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。
小区住宅方案设计主要考虑了 “功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结 构上的安全经济” 等因素， 在经济适用方面上功夫， 以满足不同家庭户型结构的 需要。方案设计的原则是：
1．坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的
设计原则； 2．坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取小面宽、大
进深等有效手法； 在节能方面主要在墙体厚度和材料上、 门窗尺寸选型、 屋顶保 温等采取一些行之有效的措施。
2 项目的主要技术经济指标 1
项目 占地面积 总建筑面积 居住面积 公建面积 居住户数
单位 公顷 平方米 平方米 平方米 户 数量 项目 居住人数 单位 人 平方米 人 平方米 平方米 数量 4.71 2896 140.5 4 35 10300 136670 平均每户建筑面积 101750 平均每户居住人数 17760 人均居住用地 724 车库面积 3 项目主要经济指标2:
功能 地上面积 共建面积 商铺 住宅 地下面积 车库 设备面积
所占面积（rf） 合计（rf） 总计（rf） 9120 14900 93710 10300 8640 117730 136670 18940 总投资20000万元（不含带款利息）其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元
/平方米，税后利润：4332.87万元
全部投资利率：32.6%:全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率：161.7%;自 有资金内部收益率：128.5% 二宏观环境研究区域环境研究
⑴中国房地产分析
2007 年由 于市 场流 动性 过剩 ，逐利本 性导致 大量 资金 进入 股市与 楼 市，结果 既推 高了 股指也 助推 了房 价上 涨。因 此，打击 楼市 中的投 机行 为依 然是 2007 年房
地产 调控 宏观 政策 的 主旋 律。
2007 年 1-10 月 ，全 国房 地产 开发 完成 投 资 19192.21 亿元，同比 增 长 31.4% ，增幅 比 2006 年全年 幅提 高了 8.4 个百分 点，比同期 全国 固定 资产 投资 增幅 高出 4.5 个 百分 点。 2007 年 1-10 月， 房地 产开发 投资 占 固定 资产 投资 比重 为 21.6% ，高于 上半 年 3.3 个百分 点，比 2006 年全 年 高出 4 个百分 点。 商品房 供应 指标 增长
速度保 持了 稳定 且略 有反弹 。
2007 年 1-10 月 ，全 国商 品房 施工 面积 208565.7 万 平方 米，同比 增 长 22.8% ，增 幅比 2006 年全 年提 高 4.8 个百 分点 ；商 品房 新 开工 面积
73393.37 万平 方米 ，同 比增 长 22.6% ，增幅 比 2006 年全年 提高 5.7 个 百分 点； 商品 房竣 工面积 28134.8 万平方米 ，同 比增 长 9.1% ，增 幅比 2006 年全 年提 高 0.4 个百 分点 。
2008 年 政府 仍会出台 一系列配 套政策来 进一步起到 稳定 房价 的作 用，但 政策 的
针 对性 会更 强一 些，从 需求 上，如 加息、物业 税 等，通 过 增加 购房 支出 ，减 少收益 角度 入手 来降 低购房 需求 ；从供给 上，政 府会 继续加大对保障性住房的建设力度以及加大对开发商土地开发进程的 监督 ，严防囤 地和 捂盘现 象出 现，最大 限度地 增加 供给 ，缓解供需 矛盾， 达到 稳定 房价 的目 的 。
2008年货币政策将从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是
对银行贷款实施更严格的控制。2007年房地产贷款增幅加快（9月末， 全国商业性房 地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比 增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款 余额1.76万亿元，比年初增 加3491亿元，同比增长26.9% ;居 民购 房 贷款余额2.86万亿元，比年 初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速 比上年同期提高13.5个百分点）。为了进一步稳定房地产价格，减少房 市流动资金，银行 对房地产贷款将进一步趋紧，主要表现如加息、提高 存款准备金率、扼制投资与炒作房地产等。
⑵平顶山房地产分析
多层商品住宅 成交量 （套）
多层商品住宅 成交均价 （元/ rf） 咼层商品住宅 成交量 （套） 咼层商品住宅 成交均价 （元/ rf） —93 1361 1 93 — 2768
2007年9月份，全市销售商品房共计186套，销售套数比上月增长162%
销售面积21996.83 rf,比上月增长147%从全市的预售项目看，住宅投放
44075.85 rf,非住宅投放1843.67 rf。从各行政区分布情况来看，卫东区预售
项目2个，预售面积39532.49 rf;湛河区预售项目1个，预售面积6387.03 rf。 从物业投放类型来看，多层住宅仍占整个销售市场的主导地位。
9月份高层商品房销售93套，均价为2768元/ rf,套数和均价均比上月有
较大增长。造成本月高层商品住宅整体均价相对较高的主要原因是：
开发公司在新华路北段开发的 “天意花园”和河南佳田实业集团公司开发的
市天意房地 产
“佳田国际大厦”在这个月的销售套数较多，占到整月销售套数的 70%左右，且 均价较高。因此11月份高层商品住宅整体均价相对较高。 三市场需求分析
根据对市场进行抽样调查，我们得出如下结论，并进行分类说明。
1购置新房情有独钟
调查结果反映出，打算选购新房占86 %;二手房占7 %，尚未
决定占7%，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲 购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
36% 2自用为主导
在购房用途的选择中，自住占83 %，投资占9%，
为亲友占4%，为度假占
3%，其他占1 % 0
购房的用途主要是自用为主，投资客户所占
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