业务流程管理手册 手册现行版本： A/0 发放编号： 编制 日期 审核 日期 批准 日期 发布日期： 2005-12-20 生效日期： 2005-12-30 受控文件 目录
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项目业务流程概述
房地产业务流程价值链分析 房地产项目开发流程结构图 2
项目论证
项目论证阶段工作流程框图 项目论证阶段工作流程关联图 工作流程关键点说明 3 项目策划
项目策划阶段工作流程框图 项目策划阶段工作流程关联图 工作流程关键点说明 4 设计管理
设计管理阶段工作流程框图 设计管理阶段工作流程关联图 工作流程关键点说明 5 工程管理
工程管理阶段工作流程框图 工程管理阶段工作流程关联图 工作流程关键点说明 6 销售管理
销售管理阶段工作流程框图 销售管理阶段工作流程关联图 工作流程关键点说明 7 客户服务管理
客户服务管理阶段工作流程框图 客户服务管理阶段工作流程关联图 工作流程关键点说明 8 计划管理 计划管理的目的 计划管理体系 项目计划的要求 工作计划的分类及管理 计划的编制、评审和批准 工作计划的调整时机、评审及批准
工作计划的执行、检查与跟踪 工作计划控制的保障措施 9 招投标管理 概述
招投标管理的目的 招投标管理的原则 适用范围 招标程序
评标方法与各项目的招标评标规定 10 合同管理 合同管理责任分析 合同条款风险分析 合同履行监控 11 成本管理 成本管理概论 成本管理的组织架构 成本管理体系总体思路 成本控制目标的确定 成本管理流程 目标成本管理要求
1. 项目业务流程概述 房地产业务流程价值链分析
从房地产业务的价值链分析可以看出，越靠近价值链前端，经营操作风险越大，对整个房地产开发项目的利润贡献也越大；靠近价值链后端，经营操作的风险越小，利润贡献也越小，但对组织品牌和客户价值产生重要的影响。
所以我们前期（投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计）应以关注风险为重点；项目后期（销售、售后服务、物业管理）应以关注客户价值和企业品牌的提升为重点；中间过程应以关注成本管理为重点。
按照房地产项目开发过程可以分为六个大的节点：项目立项、项目策划定位、主体结构开工、开
房地产价值链分析图 盘销售、竣工、入伙；按照节点又可以将房地产项目开发过程分为六大阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工、销售管理、客服管理，各阶段的关系和主要工作见下页图。
(增加价值链分析图)
项目立项
项目策划
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙管理阶段 拓展 销售管理阶段 组织项目论证组织项目论证 营销 初步产品定位 组织项目策划/产品、市场及客户定位研究 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备 销售事务管理 入伙事务管理 设计 规划要点/规划草案 概念规划设计 方案设计 扩初设计 施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 工程 设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至具备预售条件 工程施工至竣工验收 销售及入伙配合 成本 估算 说明及图例： 测算 预算、标底、合同价 进度款、工程变更、招标采购 结算 一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。 二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。
：配合专业的任务。 三：代表关键里程碑、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。 ：代表某个阶段（1/6）的主导的专业任务，即其输出
会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
房地产项目开发主要过程识别示意图
星河房地产业务流程管理手册
