商业地产销售反租回报案例分析
（好百年合作方式分析）
一、 背景：
项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。
好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。 好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。
二、 好百年租用方式
商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。
发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。
三、 制定经济分析假设条件的原则 1、 2、
四、 制定经济分析的假设条件
（注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。）
1
与好百年签定的租期时间不超过10年。
给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。
1、
假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
五、 租金试算 1、计算方法说明：
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额 其中：
实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益； 不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：
销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000
（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。）
2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格 （具体形成过程参见销售执行报告——商场价格部分）
2
销售均价 整体均价
此整体均价为公式中的已知均价。
3、计算数据说明
? 按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
? 前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年12%递增，具体递增多少还需与好百年协商确定。
? 租金从第四年开始递增的原因：前三年利用比较低的租金吸引好百年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效益及知名度都将有大幅度的提高。为保证发展商能有良好的租金收益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。
4、计算过程
8年租期
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×7000－销售均价×7000×8%×8＋月租金×7000×12×3＋{月租金×12×7000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×7000×2.5%＝18000×7000
3
一层 2.4万元/㎡ 二层 1.2万元/㎡ 1.8万元/㎡
好百年建材超市反租回报案例分析
