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房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答
案
考试时间：120分钟 考试总分：100分
题号 分数
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题
某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。A.536 B.549 C.557 D.816 本题答案：A 本题解析： 2、判断题
早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析 3、多项选择题
收益性房地产包括（ ）。A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地
试卷第 1 页 共 7 页
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ 一 二 三 四 五 总分 E.未开发的土地 本题答案：A, B, C, D 本题解析：暂无解析 4、单项选择题
某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（ ）万元。A.40 B.-39.22 C.39.22 D.0
本题答案：B
本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／ （1＋12.2%）＝-39.22 5、单项选择题
某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（ ）万元。A.5208 B.533 C.695 D.711 本题答案：A
本题解析：V＝[（120×5000×12）×（1－25%）／10%]×[1－1／（1＋10%）35]＝5207.85（万元）。 6、单项选择题
收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（ ）来计算其价值的方法。A.资本化率 B.收益率 C.收益乘数 D.利息率
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本题答案：C 本题解析：暂无解析 7、判断题
为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（ ） 本题答案：错
本题解析：应采用特定投资者要求的收益率作为折现率的选取标准。 8、判断题
抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（ ）
本题答案：错 本题解析：暂无解析 9、问答题
报酬率的含义及求取的方法
本题答案：报酬率是指投资回报与所投入的资本的比率。资本化率求取的 本题解析：报酬率是指投资回报与所投入的资本的比率。资本化率求取的方法有市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法 10、判断题
抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。（ ）
本题答案：错 本题解析：暂无解析 11、单项选择题
现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需1.5年。投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。A.3939.61 B.4433.88 C.4768.50 D.5652.09
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