房地产估价案例与分析模拟试题与答案37
一、问答题
某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏漏雨，阳台挡板开裂。该建筑住宅小区东临××路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一般，用地级别属于六级地区。
请问：1. 居住房地产估价的常用方法有哪些?
答案：居住房屋地产估价的常用方法有市场法、成本法、收益法。
2. 写出估价技术路线。
答案：技术路线：
①首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价；
②采用成本法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价； ③对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果；
④参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。
3. 《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)指出房地产抵押价值评估，应依据《城市房地产管理法》、《担保法》(及高法的若干问题解释)、《城市房地产抵押管理办法》及当地其他有关规定进行。当然也包括《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)本身。
请问可以设定抵押的房地产包括哪些?
答案：可以设定抵押的房地产包括：
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
(2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
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(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押；
(5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；
(6)以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；
(7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；
(8)依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；
(9)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押； (10)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以及教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。
4. 一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须补交地价款方能在市场上转让。根据房地产权证书和《×市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》该物业使用年期为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。
试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。
答案：调查当地政府在估价时点制订的同类地块土地出让金标准。确定
估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。
计算公式：
二、单项选择题
(每小题的备选答案中只有1个最符合题意的) 某成片荒地的面积为2km，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60%；附近地区与位置相当地块的“小块”，“五通一平”熟
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地的单价为800元/m；开发期为3年，将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用为2.5亿元/km；贷款年利率为8%；土地开发的年利率为10%。当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。1. 若用传统方法测算该成片荒地的总价应为 亿元。
A.1.611 B.1.612 C.1.631 D.1.641
答案：D
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2. 开发完成后熟地总价值为 亿元。 A.9.5 B.9.6 C.9.7 D.9.8
答案：B
3. 购买该成片荒地的税费总额为 亿元。 A.1.641 B.1.642 C.1.643 D.1.644
答案：A
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4. 该成片荒地的单价为 元/m A.81.05 B.82.15 C.82.25 D.82.05
答案：D
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6年前，甲提供一宗面积为1000m、使用期为50年的土地，乙出资300万元合作建设一幢建筑面积为3000m的钢筋混凝土结构办公楼，房屋建设期为两年，建成后，其中1000m建筑面积归甲所有；2000m建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有，现今乙有意将其现在使用的房地产使用期满后剩余年限购买下来，甲也乐意出售，但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据知现时与该楼相关的写字楼每平方米的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费占租赁毛收入的35%，报酬率为10%。5. 求取未来44年的净收益的现值之和为 万元。
A.1044.79 B.1144.79 C.1244.79 D.1344.79
答案：A
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6. 求取未来16年的净收益现值之和为 万元。 A.819.94 B.829.94 C.839.94 D.849.94
答案：B
7. 求取未来16年后28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为 万元。
A.214.85 B.224.85 C.234.85 D.244.85
答案：A
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。8.
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若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是 。
A.道路扩宽后，交通发生变化 B.绿地率发生变化 C.公共配套设施发生变化 D.土地形状发生变化
答案：B
9. 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是 。
A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化 C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化
答案：D
10. 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是 。 A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B.以减少的绿地的建设成本作为价值变化额度
C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度
答案：C
三、指错题
1. ××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略)
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土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案37
