1、商业物业推售方式分析
目前商业物业较为受欢迎的销售方法式以虚拟铺位产权式销售方法为主，它的运做流程如下： -让一个大商家已进驻解决招商问题
-将商场切成5平方米——15平方米的小型铺位 -以长期返租，高额的回报来吸引投资者以完成产权销售 -代表商场：“铜罗湾广场”、“王府井广场”等 针对项目返租建议
因本项目的特殊规划定位建议A栋1、2、3层，B栋3层做返租计划（总价高、投资客户有限，经营类别单一）
只做五年的返租，五年过后，由零售管理公司协助商户与投资者进行续约，如市场状况好，可由我管理公司进行续约。返租条件建议采取“对冲”的方法，即第一年返租6%，第二年返租7%，第三年返租7%，第四年返租7%，第五年返租8%五年一次性返回35%。（这种方法与每年租金的递增相对应，迎合了投资者所希望投资物业升值的心理）。
一般在物业推广的不同阶段，售价值会有所变化，建议采用渐进阶梯式，渐进阶梯式销售策略的最主要优点是可以形成房地产市场上的不断火红的气势，越早决定买铺，售价越便宜，符合市场上时间便是金钱的哲理，令买家有信心保障，也能激发后来者、观望及犹疑类型的买家尽快下决择。
注：由于市场上在不断地变化，所以在往后的实际操作将会随时因市
场改变而作出相应的调整。 1
销售策略 销售整体思路
在投资者极为理性的今天，必须采取先招商后销售的基本策略。先招商，引进IT、数码品牌商户进驻，后进行销售，得到商户的认可，就是得到市场的认可，就是让投资者看到了实实在在的收益，销售就是功到自然成。
-品牌商户进驻后，再进行销售，采用再以“先租后售”的概念吸引投资者。销售之规划图纸与招商规划图纸应在原则上保持一致，让投资者知道购得之铺位所对应的商业收益，承担他所应承担的商场经营风险。
-利用返租（风险底、回报高）来吸引投资者
-用商场良好预期吸引有实力的投资者，不搞“全民置业”的概念。 销售时机
销售时机应选择在50%以上招商任务完成后马上开始，因为此阶段对于投资者来说最具想象空间。但因存在商家开业后经营是否稳定的不确定性，最好在商场开业前完成销售任务。 注：具体销售时间根据工程进度及市场变化再变 定价策略
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一、资金静态投入估算
项目开发成本包括土地成本、拆迁成本、建安成本、利息、税费等投入在内，总计约：4500万元RMB 二、价格估算
不同的地产形态有不同的价格估算方法，本项目价格估算采用的是对比估算法相结合进行预估：
对比分析法就是将其他类似项目的价格进行区域对比和商圈综合分析所得的价格，这种分析结果只能用于参考。
经综合的市场调查选定与项目处于同一商圈的金钻广场步行街和高山街为对象。
可行性论证报告
目 录
一、基本情况 二、《首饰制作工艺实训基地》项目实施的必要性 三、《首饰制作工艺实训基地》项目实施的可行性 四、建设《首饰制作工艺实训基地》项目的意义
五、建设《首饰制作工艺实训基地》项目的保障机制
“XX数码城”可行性研究报告
