目前常德市商业中心区竞争日趋激烈，联系常德市政府机构致力于改变常德商业分布不平衡的格局，常德市新兴的商业热点正在步行街商圈逐渐形成,日人流量达10万人次。
但经基本市调发现：正当市场如火如荼的发展当中，人们对IT数码产品的需求正日益增长，可是，在常德乃至湘西北的IT数码产品市场并不规范，市场基本成散乱状态，没有一个理想而又规范的的IT数码产品购物场所。因为IT数码产品的知识性及换代更新速度之快，良好的服务和形象是其发展的根本要素，在这其中就产生了一个绝佳的、巨大的市场空白——高档的集 购物、休闲、 娱乐于一体的IT数码商城购物中心。为此，建议本项目定位为服务于常德市乃至湘西北一流的中高档数码商城，同时适合于游客消费。本项目落成后，将成为常德步行街商圈的人流聚散中心，也将成为常德市乃至湘西北地区具有代表性的IT数码、娱乐、休闲区域，项目名称定位等同于IT数码产品需求，即买IT数码产品即刻会联想到我们的XXXX.数码城.
3、 形象定位
常德市乃至湘西北一流的集IT数码、网络、休闲为一体的中高档数码商城。（不仅要从外立面、内部格局加以修改，物业管理也非常重要） 3、规模定位
规模定为：营业建筑面积18000㎡（分为A、B两栋）
根据常德市整体商场现状及居民消费习惯，目前常德市商场四楼以上
经营状况都不太理想的现状，以及考虑到整体商业功能布局及人流导向问题，商场的单层面积应保持在2000㎡左右、地面楼层数为6层，但力求功能布局及人流导向等达至最佳化。 4、档次定位
中高档次（中档为主，高档为辅），纵观常德市数码IT产品高端市场，除了德高电脑城、湘北电脑城、滨湖电脑城定位于中低档市场，基本处于自由经营状态，发展商没有在经营上进行统一的管理，处于市场的不规范性，正好引出常德高端市场几近空白。基于常德市乃至湘西北居民的购买能力及未来IT数码商业的发展，建议本项目商业部份必须和他们的经营范围区别开来，进行中高档的品牌旗舰店式的商务运营，故我们必须在高档数码IT商品上进行定位，给消费者一个全新的体验式购物感觉。 5、项目经营理念定位
对目标商户——我们不仅租售商铺，而且为商家创造财富并提供全程指导服务。（提供专业的物业管理服务）
对购物消费群体——一站式购物，感受现代化都市高品质生活。 将我们“不仅租售商铺，而且为商家创造财富”做为对目标商户的经营理念，让商家相信本项目具有强大的经营回报和升值潜力，增加投资者的置业信心。
将“一站式购物，感受现代化都市品质生活”做为对购物消费群体的经营理念，展示出本项目在满足高档次消费需求的同时，为消费者增添享受数码生活的情趣。商场以中、高档价位的国际、国内的知名数
码IT品牌作为主力商品进行组合，构成主题鲜明，别具创意，独具风格、功能完善、品牌分类的充满文化，休闲、知识、潮流、品味的多元化的现代化数码城概念。 5、目标市场定位
（1）、核心商圈：常德市步行街商圈，包括武陵区所辖人口44万；鼎城区所辖人口90万；
（2）、次级商圈：整个常德市所辖区域，市区人口595万 （3）、边缘商圈：湘西北区域 如图所示：
6、 组合定位 A栋组合定位
建筑面积1.8万M2 楼层 经营业态及目标商户定位 6层
2000 M2 休闲、娱乐、饮食中心 如“城市英雄”、风味小吃、儿童游乐区 5层
2000 M2 健身美容中心 例如：瑜珈、健美、舞蹈学校 4层
2000 M2 大型休闲式网络会所 司联络拥有国家发给的全国连锁运营牌照的公 3层
2000 M2 IT数码耗材、音像制品 软件、DVD碟片、一、二楼品牌店售后服务中心 2层
2000 M2 高科技品牌IT数码产品 例如：联想，BENQ 1层
2000 M2 高科技品牌IT数码产品 例如：三星，NOKIA
B栋组合定位
建筑面积6000平米 6层1000 M2 乙及 写字楼，供数码诚商户及一些事业企业、单位舒适的办公场所。
5层1000M2 4层1000M2 3层1000M2 IT网络连带品、数码音像制品 软件、DVD碟片、一、二楼品牌店售后服务中心 2层1000M2 自由经营者 1层1000M2 自由经营者 说明：
7．目标消费群定位 （1）顾客
（2）IT网络的爱好者 （3）各企业事业单位 九、客户定位
客户定位为投资型客户，主要有：各企事业单位的集团购买；私营业
主的投资；具备新型投资观念的个体户；其他具备投资实力的个人。 说明：投资型客户就是产权式商场日后营销阶段的目标客户和广告诉求客户，资者购买目的在于看好物业前景，购买物业用作长线收租或短线转让获利。一般来说，商业物业投资者占相当大的比例。
第五部分、招 商 策 略
1、强化项目所在区域的商业发展和投资前景，增强投资者的信心； 2、强化项目的升值空间，并与其它商业城进行价格类比，突出项目发展优势；
3、吸纳IT数码品牌单位进驻，增加品牌效应，适机炒作，从而带动商铺的销售进程；
4、强化品牌企业进驻单位后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等方面的优势及特性；
5、制定完善的开业后市场宣传推广计划；
6、招商活动中配以灵活促销策略，激活投资群体，调动投资积极性；采取反租回报、先租后售、或免管理费等一系列促销策略，以灵活多样的付款方式，充分挖掘小型投资客户前来投资。
7、以市场领导者的地位和姿态，站在竞争市场的至高点上，增强项目在市场的凝聚力及竞争力。
第六部分、营 销 推 广 方 案
“XX数码城”可行性研究报告
