长水平，形成了一个具有较高消费水平的阶层，并且随着与沿海城市的交流越来越频繁，人们的消费能力和消费眼光都有很大的提高，已经告别了当年一看价格二看质量的简单消费模式，而开始注重品牌和产品的外包装，广告宣传在市场营销中的作用越来越凸显。 3，现代商务楼的建设赶不上商务市场的发展。常德市场上的商务楼还停留在店铺式的出租出售，而不能从整体上进行科学的规划，商务设施不完善，相关服务不周全，很难吸引达到有档次的高端用户的入住。
4，商务楼物业管理极待完善。真正意义上的物业管理对于常德的商务楼来说，基本还处于开始阶段。很多商城，甚至还有政府充当物业管理的角色。商务楼日后能否有效的吸引高端住户，从很大程度上说，还依赖于现代的物业方式。
二、竞争对手的比较分析
严格意义上说，目前的常德数码市场还处在由经销商割据称雄的时代，具有包容性的、管理现代的数码商城还在起步发展中。 根据彩视广告公司2004年对常德居民购买电脑的一项市场调查显示，30%的城市家庭有购买电脑的欲望，70%的潜在消费者在选购电脑时，会对众多的电脑品牌进行详细的比较。这就意味着不仅IT产品的市场潜力巨大，而且消费者渴望有一个包容万象的IT产品商城为其提供众多的选择。
目前常德经营较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两
家。现对其主要商业参数进行一些比较，以便对常德数码商品市场有一个较为全面的认识。
名称 营业面积 经营定位 价格 综合评价 德高电脑城 滨湖电脑城
三、“XXXX”的SWOT分析 A、 S—优势
① 区位优势：项目所在地高山街口是常德的中心商业区，配套完善、人气旺盛整体经济实力高于其他的区域。同时，项目所在地又处于人民中路与高山街的交汇口，地理优势相当明显
② 政策优势：目前，市政府及有关部门修改和制定出一系列促进房地产发展，鼓励个人购房的政策和法规，特别是各种开发区的招商引资工作和当地的城市建设、旧城改造，由此进一步加大常德市城镇化水平进程速度。
③ 区域规划优势：通过对常德的2001—2020年的整体规划进行分析，项目所在区为常德市正大力进行城市建设，提高经济发展的路线，必将带来巨大的升值潜力，XXXX数码城将会成为常德城区的中心地带和商业要地。
④ 管理（服务）优势：XXXX数码城的战略发展模式立足于取他人所长补己之短、填补市场空白、整合IT市场，选择品牌、树立品牌的思路，引进专业的管理进行物业管理，提高物业的整体价值。 ⑤ 市场形态优势：从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌路线是市场明显发展的趋向。
B、 W—劣势
① 经验方面：发展商金城房产首次开发产权式商场，开发经验不足。 对 策： a：确立金城房产各部门的工作职责，尽可能避免出现协调漏洞。
b：重视全程营销策划机构提供的建议和各种研究报告，促成其他部门的协调、有效的工作。
② 地块基地的局限：地块基地面积约6300平方米，并分为两栋，商场建筑本体的配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源、实现开发价值成了重中之重。
对 策：a：考虑充分使用可供利用资源：其中包括，最大限度使商场A、B两栋互相紧密联系，可以在两栋之间3-4层的位置修一座天桥，这不仅有效的将A、B两栋联系在一起，在建筑外观上也十分新颖。
b：通过建筑物本体和建筑风格解决地块的局限，在设计上充分考虑提高实用率，同时使用现代简洁明快的建筑风格将客户的目光吸引到商场本身。
C、O—机会点
① 投资型地产形态：目前，常德投资者以慢慢接受产权式商铺这种新起的投资方式。
② 消费需求：IT 网络数码市场的发展速度突飞猛进，需求潜力大，将市场整合，进行多功能、多元化，走品牌、善管理的市场规范发展，必将引导消费
③ 建筑风格：建议项目从楼层、风格、色彩等几个方面来进行。 D、T—威胁点
① 投资观念的革新：项目运行的中心在于“投资观念”的接受程度，经过调查有13%的市民接受这种新型的投资观念，72%的市民有兴趣进一步了解后再决定。后期，会采取投资效益对比、广告攻略、促销手段、形象推广等方式将新的投资理念深入民心。
② 银行按揭压力：通过了解，产权式商铺地产形态只能做到5成10年的按揭，客户还款压力较大。事实上，投资型项目最吸引人的地方就是“现金回报”，还款压力太大会直接导致客户的投资心理的变化，解决的方法就只有资金注入和自行解套两种方式：资金注入就是发展商适时垫付一到两成首付款为客户减低还贷压力；自行解套就是采取提前返回收益的方式让客户自行提高付款额度，同时减轻发展商的压力。
③ 产权、收益权和经营权的争议：理论上讲，拥有产权就等同拥有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵，我们也不能将经营权和全部收益权交由客户，能够给客户的只有一纸
产权证和收益合同。因此，建议聘请专业地产律师提前准备相关协议可以减少日后的矛盾，以更多精力去服务项目、做好项目。 小 结
综上所述，项目地段位置较好、基本生活配套齐全、人流量大、拥有消费潜力和消费需求，具备开发潜力；项目优势明显、机会点多，劣势清晰、对策有力、威胁点可以灵活处理，可操作性强，
第四部分、项目定位 一、 项目名称
建议案名定为——“XXXX数码城” 说明：
1、有意识地将XXXX这一品牌推广，建立起数码城的品牌概念； 2、利用香港故事片“XXXX”的影响力来刺激消费者和运营商。 3、在常德市民心中树立起IT、网络数码中心概念。
4、 因项目前身“吉春广场”市场整体推广形象不是很好，项目更名有助于挽回。 二、定位 1、经营主题定位
本项目地理位置优越，位于常德市XX街区商圈，是常德市市区中心点。
“XX数码城”可行性研究报告
