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质量、环境、职业健康安全管理体系（QEO）公共设施管理程序-安全作业管理-三级文件
制订： 审批：
2020-1-1发布 2020-1-1
（1.0版）
实施
xxx物业管理有限公司 质量、环境、职业健康安全管理体系（QEO） 公共设施管理程序 编制： 审核： 批准： GB/T28001-2007 GB/T19001-2008 idt ISO9001:2008 依据 GB/T24001-2004 idt ISO14001:2004 编制 日期： 日期： 日期： 年 年 年 月 月 月 日 日 日 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1.0 目的
公共设施管理程序 编号 版本 页码 生效期 YYWY-GC01 A/0 第 2 页共 8 页 年 月 日 规范公共机电设备等公用设施管理，保持公共设施良好状态及正常使用。 2.0 适用范围 适用于xxx物业各服务中心。 3.0 定义
3.1 供配电系统：供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”（动 力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）、照明灯具、电缆线路及附属配套设备（设施）。
3.2 给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供排水管网、水泵等, 各类给排 水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设备（设施）。
3.3 消防系统：火警探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋 管网、防排烟系统、自动灭火系统、防雷装置系统。
3.4 电梯系统：轿箱、轿顶、电梯控制柜、底坑、钢丝绳、电机等。
3.5 空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、 其它类空调等设备。
3.6 电讯系统：程控电话、消防对讲系统、有线电视、网络、紧急广播系统等。
3.7 安防系统：闭路监控设备、门禁控制及停车场管理设备、保安对讲设备、居家报警设备、 红外线对射系统、巡更设备等。 4.0 职责
4.1 工程部主管负责做好设备的前期介入工作并组织对公共设施接管做出方案。 4.2 工程部主管负责组织对公共设施建立编号和设备台帐并完善设备标识。
4.3 技术员（统称设备责任人）负责公共设施日常保养维修工作。工程部主管组织解决技术 难题、草拟技术改造方案。业务部门管理员负责公共设施保养维修工作的检查、监督工作。
4.4 中控室值班人员负责对消防、安防设施、设备的工作状况进行 24 小时的监控，并受理 客户的服务请求及投诉，对监控到的异常情况及时通知设备责任人处理，并做好记录。
4.5 对公共设施的日常保养维修、检修质量进行检查并记录在《设备/设施保养维修记录表》 上。
5.0 方法和过程控制
5. 1 设备的前期介入及接管。
公共设施管理程序 编号 版本 页码 生效期 YYWY-GC01 A/0 第 3 页共 8 页 年 月 日 5.1.1 前期介入人员与地产公司及施工单位沟通，对机电设备的安装调试工作进行跟踪，掌 握工程进度，及时向公司反馈信息。
5.1.2 设备交接人员对交接设备逐项进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建商提出 整改意见；收集设备资料及分承包方的联系方式并整理归档。
5.1.3 设备责任人负责在接管前编制设备的作业指导书并张贴；维护保养和故障处理作业指 导书在设备接管后三个月内完成。设备接管由公司工程部会同服务中心工程部技术员、甲 方进行，对设备的接管做出方案，接管依据以设备使用说明书及国家有关规范为标准。如 达不到上述条件的应在验收表格中注明，由地产公司签字盖章确认。 5. 2 设备编号及台帐
5.2.1 设备编号由以下四部分组成：
XX-ZZ-YY-00
XX-------服务中心英文缩写
ZZ--------设备类别代码 01-供配电设备 YY-------设备识别码 01-发电机
00-------设备列序号 01、02、03、04…… 例如：YYTD-01-01-01 xxx天地服务中心供配电设备发电机 1#机组 设备类别代码按照 3.定义顺序进行编号 设备识别码按照 3.定义各小项列文顺序进行编号
5.2.2 设备台帐的建立。
5.2.2.1 根据代码给所有设备进行编号，并录入电脑。
5.2.2.2 设备接管时随设备配置的工具、零部件应列在该设备台帐中的附件栏。
5.2.2.3 设备台帐由工程部负责管理，各部门及时将设备变更、维修情况向工程部汇报。工 程部每半年根据设备台帐对各部门设备进行一次检查。
5.2.3 设备标识的管理
公共设施管理程序 编号 版本 页码 生效期 YYWY-GC01 A/0 第 4 页共 8 页 年 月 日 5.2.3.1 工程部应根据部门编制的设备编号制作设备管理卡，服务中心应在接管验收后 1 个 月内对所有设备进行标识。
5.2.3.2 设备管理卡内容：设备编号、技术参数、产地、责任人等。设备卡模板：
设备编号 资产编号 技 术 功率 参数 产地 责任人 电流 名称 投入时间 频率 尺寸 图纸编号 5.2.3.3 设备房及设备重新油漆应按照附表 2 的要求进行粉刷。
5.2.3.4 设备标识的设计、制作由行政部负责，所有设备标识的制作应报行政部审批或备案。 5.3 设备的日常性工作及维修和改造方案 5.3.1 设备检修等级按以下分类进行:
5.3.1.1 日检：对设备进行清洁，记录设备运行数据，检查设备有无异常现象。 5.3.1.2 月检：对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行检修。 5.3.1.3 季（半年）检：对设备进行清洁、加油、调试。
5.3.1.4 年检：对设备局部解体，除进行月检的工作范围外，着重恢复设备的电气性能、机 械和精度，检修或更换主要零、部件及附属装置。
5.3.1.5 大修：对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、 部件及附属装置。大修应结合辖区发展的需要进行技术改造。工程部主管及时提交设备大 修报告，经业务部门管理员审核后报业委会或甲方批准执行。
5.3.1.6 分承包方保养维修：依据合同内容，由分承包方进行定期保养及故障的处理。
5.3.1.7 对于设备的日常保养维修情况应按维修级别进行记录，将设备检修情况及重要零部 件更换情况记录在《设备（工具）汇总表》上。
5.3.2 工程部主管应根据批准的检修计划和内容，做好准备工作及防范措施。对于重要维修
2020年 质量、环境、职业健康安全管理体系(QEO)公共设施管理程序-安全作业管理-三级文件
