毕业论文（设计）开题报告
版;1935年，张辉出版了《上海市地价研究》,同年高信出版了《南京市之地价与地价税》;1938年，王丙勋出版了《天津市地价概况》;1944年出版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本以及张丕介的《土地经济学导论》、王季深《上海之房地产》等一系列著作。这个时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价格作了初步研究。 新中国成立后，逐步消灭了土地私有制，建立起社会主义公有制。由于“左”的思想干扰，受前苏联产品经济思想的影响，认为社会主义不存在地租，城市住宅不是商品，因此房地产业不复存在，房地产价值及价格评估研究也被冷落。1984年12月12日，原城乡建设环境保护部发布了《经租房屋清产估价原则》,这是新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章，规定房屋估价方法为:房屋现值(净值=房屋重置完全价值×新旧程度，或房屋现值=房屋重置完全价格值-房屋折旧。对于新旧程度的评定，1984年11月8日发布了《房屋完损等级评定标准》。广州市、抚顺市从1984年起开始征收土地使用费，深圳市、重庆市分别在1985年、1987年开始征收土地使用费。为了科学测定土地使用费标准，上海市于1985-1986年组成课题组，以对级差地租的测算作为制定土地使用费的标准，认为影响企业利润的主要因素是投资和土地，建立了指数模型;北京于1986年组成课题组，认为影响企业利润的因素主要有土地等级、资金投入量、活劳动投入量，建立了多元线性回归模型;宁波课题组也提出了指数模型。国家土地局选择宁波、南京、大连作为试点，主要借鉴了宁波的作法，使土地级差收益测算又进了一步。自1987年起，我国开始了城镇土地定级估价工作，并且由点到面，由沿海到内地，由大中城市向中心城市逐步进行，以便探索出适合我国当时地价评估的方法。1989年福建省石狮市土地定级估价中，提出了从商业铺面租金中剥离地租推算综合级别基准地价的方法，即铺面租金剥离法。1990年后，又以宁波、南京、大连为试点，提出了从房屋交易价格中剥离地价的方法，即房屋契价测算法，以及联合建房地价测算法，历史地价趋势评估法等多种地价测算法，最后通过分析这些城市地产市场的发育状况，以及对这些试点城市提出的多种地价测算方法的校核、验证和对比，从而探索出适合我国国情的“以土地分等定级为基础，土地收益为依据，土地市场交易价格为参考”的基准地价评估方法。 香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法:比较法、投资法(即收益法)、承建商法(即成本法)、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法:比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。 （三）国内外研究现状总结 4
毕业论文（设计）开题报告
综上所述，由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产估价法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法:市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时，注重经验、艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为，在市场发达情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法:市场比较法、收益法、成本法。在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理，因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析。 中国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法(AHP法)、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估的足够重视，也未作全系统的深入分析。目前，基于定量分析的房地产估价方法综合应用的系统研究还少见。因此，借鉴英美两大评估体系各自特点时行探索性应用研究，对中国房地产估价方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义。 当前房地产业的蓬勃发展，引发了对估价行业估价方法和估价理论的双重探讨，当前社会注重服务与知识，基于估价机构的性质，其需要在提高服务水平的同时也要提高估价技术含量，来应对当前多元化的信息世界。国外房地产估价行业发展较早，现已有了比较完善的估价运作体系，而我国房地产估价行业尚处于起步阶段，许多体制还不健全，许多文献中提到，例如规范我国房地产估价机构的法律法规较少，没有法律的约束，各估价机构不用为出现的后果负法律责任，就出现了恶意竞争，而恶意竞争又导致了行业风气的更加混乱。还如，我国学者提到，当前我国估价报告的质量并不是估价行业的重点，估价报告多数流于形式，对其质量高低更是无人追究。但是国外房地产估价机构却对估价报告的质量要求甚高。 总之，我国房地产估价机构存在问题较多，许多学者指出这些都是“脱钩改制”之后，出现的问题，但是这个仅仅是原因之一，还有深层次的原因。本文将分析产生这些问题的原因。 5
毕业论文（设计）开题报告
三、研究内容和论文大纲 （一）研究内容 本研究主要内容如下: 1、武汉市房地产估价市场发展历程; 2、武汉市房地产估价机构现状及主要问题; 3、房地产估价市场运行机制; 4、规范武汉市房地产估价市场的对策建议。 （二）论文大纲 第一章 绪论 1.1 研究背景 1.2研究目的与意义 1.3国内外房地产估价市场的研究现状 1.4 研究内容与方法 1.5存在的不足 第二章 武汉房地产估价市场发展现状及主要问题， 2.1武汉房地产估价市场发展历程 2.2 武汉房地产估价市场现状 2.3 武汉房地产估价市场存在的主要问题 第三章 房地产估价市场运行机制 3.1房地产估价市场主体 3.2房地产估价市场供求机制 3.3 房地产估价市场价格机制 3.4 房地产估价市场竞争机制 3.5 房地产估价市场管理机制. 第四章 规范武汉房地产估价市场的对策建议 4.1着力解决行业内部出现问题 4.2 制定相关法律法观以规范房地产评估行业 5.3 合理规范房地产评估机构和其他行业的关系 5.4加速脱钩改制进程 5.5建立健全估价人员考核机制 5.6加强估价从业人员职业道德建设，建立相应监督机制结论 3
毕业论文（设计）开题报告
四、研究方案及进度安排 第一阶段（2018年10月26日-2018年11月7日） 拟定毕业设计题目及内容； 第二阶段（2018年11月16日-2018年11月21日） 交毕业设计论文开题报告； 第三阶段（2018年12月1日-2019年2月1日） 查阅、收集相关毕业设计论文资料； 第四阶段（2019年2月1日-2019年4月1日） 毕业设计论文撰写阶段； 第五阶段（2019年4月1日-2019年5月21日） 毕业设计初稿审核以及论文查重； 第六阶段（2019年5月22日） 毕业答辩； 第七阶段（2019年5月28日） 毕业设计定稿装订。
4
毕业论文（设计）开题报告
五、参考文献 [1]尹文秀.房地产估价行业发展存在的问题及对策研究[J].黑龙江科学,2018,9(06):36-37. [2]杨盈盈.基于房地产估价风险的研究[J].科技与企业,2014(05):49. [3]万乃源.房地产评估产业的发展现状与对策研究[J].中国外资,2012(07):72. [4]周迎春.市场经济条件下的房地产估价研究[J].西南农业大学学报(社会科学版),2012,10(03):32-34. [5]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势[J].建设科技,2010(02):82-83. [6]朱泽标.市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争力探讨[J].现代经济信息,2009(09):24-25. [7]俞明轩.房地产评估[M].北京：中国人民大学出版社，2004，75-235. [8]冯长春.市场比较法、假设开发法在实际评估中的难点与问题剖析[J].中国房地产估价师，1999，（1）:8-13 [9]AndrewR.Garvey.Where,How,andWhytobuyRealEstateBefore2009[M].GarveyPublishing,LLc,2003(4):11-18. [10]MichaelC.Thomsett,GettingFinancing&DevelopingLand[M].CraftsmanBookCompany,2000(9):25-28. [11]陈红艳.现行房地产估价方法存在的问题及修正意见[J].价格月刊，2008(7):23-28. [12]常青.房地产估价的基本问题及其关系研究[J].建筑管理现代化，2006(2):20-22. [13]陈龙高.苏北房地产估价业发展中仔在的问题及建议中国房地产估价师D].2004(6):56-58. [14]程民选.市场主体的内涵4市场土体确立的基本条件[J].中国经济问题，1994(9):18-21. [15]彭可.新制度经济学视角的利率市场化[J]金融教学研究，2000(6):18-23. [16]赵宪,林小峰,康凯,郭宗逵.房地产估价行业信用体系建设存在问题与对策[J].价值工程,2017,36(10):237-240. [17]黄鸣强.房地产评估中市场法的分析与研究[J].商业经济,2014(09):96-97+123. [18]吴利明.房地产价格评估研究[J].经济师,2013(09):277-278+280. [19]韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J].中外企业家,2011(22):86-87. 4
武汉市房地产估价市场现状及对策研究+开题报告(1)
