武汉市房地产估价市场现状及对策研究+开题报告(1)

毕业论文（设计）开题报告

湖 北 商 贸 学 院

毕业论文（设计）开题报告（2）

学院 建筑经济与工指导老师 程管理学院 学生姓名 张晓涛 陈卫 职称 学号 副教授 17362105 专业班级 17工管B1 论文（设计）题目 武汉市房地产估价市场现状及对策研究 一、研究的目的和意义 房地产估价,全称房地产价格评估。是以房地产为对象,对其客观合理价格的估计、推测或判断。现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师,为业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工程师。英国测量师俱乐部成立于1792年。随后,于1834年和1846年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。1868年在此基础上成立了英国测量师学会,并于1881年由维多利亚女王授予皇家特许状,1921年获颁“皇家赞助”荣誉。从1946年起“,英国皇家特许测量师学会”的名称一直沿用至今,目前已发展成为一个拥有5万余成员的庞大专业团体。受英国影响,其他国家如新西兰、前西德、美国、日本、韩国等也分别于1910年、1932年、1935年、1963年、1972年开始建立自己的房地产估价制度。目前,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等,都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作,随着社会经济的不断发展,房地产估价的领域将越来越广。 （一）研究目的 随着我国改革开放步伐的不断迈进，房地产业以及相关产业也在飞速蓬勃地发展。我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。 1

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现有从事房地产评估的机构虽然为推进改革做出了巨大的贡献，但是由于我国房地产估价市场刚刚建立，房地产估价市场缺乏统一管理等因素，造成了我国房地产估价市场存在着从业人员职业道德和法制观念不强、整体素质差；部分估价机构和估价师行为不规范，“给回扣”、“假脱钩”、等现象时有发生；房地产估价市场恶性竞争严重；房地产估价队伍发展不平衡等一系列问题。近两年，正值武汉市房地产市场的调整期，国际金融危机的爆发，加剧了这种趋势的发展。当面临的局面是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。发展房地产市场既要立足于促进当前经济稳定增长，又要保持行业长期健康发展，尚有许多问题急待解决。面对当前的武汉市房地产估计市场现状，如何以积极的政策导向，加强政府的宏观调控，从而推动武汉市房地产估价市场的健康有序、持续稳定发展、是本课题所要深入研究的问题，因此规范房地产估计业已经成为一项刻不容缓的任务。 （二）研究意义 房地产不但具有不可移动和独一无二的两大特性，还因为其位置的固定性、认识房地产的复杂性以及房地产市场信息的不对称，使得房地产的价格存在很大的差异。房地产市场通常被视为典型的不完全市场，且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，因此一般人在涉及房地产价格的经济活动中，对价格到底是多少，往往不能达成一致意见，从而阻碍了有关经济活动的进行。克服这一障碍的有效方法就是要求有具备专业知识和经验的专业房地产估价人员运用科学的估价方法，根据市场信息，对房地产价值做出客观合理的评估。 武汉市房地产市场随着计划经济向市场经济体制的逐步转轨而快速发展，投资和消费主体逐渐成熟，已经成为启动内需的消费热点和城市经济新的增长点，对提高城市居民的生活质量，拉动社会经济持续、快速、健康发展起到了重要作用，实现了武汉市房地产业发展历史上的一次跨越，奠定了向更高层次发展的基础。房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化。因此本课题通过对武汉市房地产估价市场现状及对策研究，对建立公平和理的社会主义市场经济体制来说具有重要的现实意义。 2

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二、研究现状或文献综述 房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。随着房地产市场的逐步完善，行业分工愈来愈细，人们对信息、知识、专业化服务的需求日渐增大，这也为房地产估价行业把握发展趋势，寻找发展对策，尽快缩短与发达国家的行业距离，提供了广阔的平台。 （一）国外研究现状 国外对房产价值理论的研究起步较早，现代西方房地产价值理论起源于18、19世纪的古典经济学派，在重农主义思想影响下，古典经济学认为土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础。现代房地产估价的发源地英国,早在1884年便出版了房地产估价的专著，详细论述了收益法，其后近百年间，该方法几乎没有什么大的变动，为以后各代估价师所沿用。20世纪20年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展，大体上可以分为以下三个阶段: 第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作有费希尔(Irving Fisher，1867-1947)发表的《房地产原理》(1923年)、埃利和穆尔豪斯(RichardT.Elyand Moorehouse)发表的《土地经济学基础》(1925年)、巴比科克(FrederickM.Bobcock)发表的《房地产估价》(1924年)。第二阶段是摩茨科(ArthurJ.Mertzke)在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著《房地产估价过程》(1927年)，他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本效益价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。 第三阶段的代表人物是海德(K.LeeHyder，1888-1947)、阿特金森(HarryGrantAtkinson，1890-1979)和舒姆茨(GeorgeL.Schmutz，1893-1958)，他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在《估价过程》(1941年)一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的《房地产估价》(1951年)一书中，该书到1996年为止再版11次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。时至今日，房地产估价理论和方法，仍在伴随着房地产业的发展处于不断更新与完善过程中。 英国主要采用五种房地产估价方法:市场比较法、投资法(收益法)、剩余法(假设开发法)、利润法和成本法。早在1890年，马歇尔就首次明确提出了收益法，他把利率作为连接价值与收益的纽带，并给出了公式:价值=收益/利率。发展到现在，收益法逐渐成为房2

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地产估价的三大基本方法之一。至20世纪60年代前的上百年间，英国经济持续平稳发展，通胀率保持在一个相对较低的水平，传统收益法中的资本化率就是投资收益率。进入20世纪60年代后，房地产投资的外部经济环境发生很大变化，通胀率大幅提高，业内人士开始深刻反省传统方法的合理性，提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。全风险收益率因包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险、收益变动风险等各种风险因素而得名。收益率逆差是指房地产投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒挂的现象。1959年，Ell2wood提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益的价值并发表了Ellwood表，将收益法发展到了一个新时期。现在房地产估价领域广为熟知的Ellwood抵押收益法，其实是对该法的简化和步骤分解，使之易直观理解，简化后称作Akerson简化式。 美国采用三种房地产估价方法:市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则，如慎格尔(J.A.Zangerle)在其所著《房地产估价原则》一书中提到，最先使用的深度价值表是4321法则。应用4321法则估价，简明易记，但因深度的划分过分粗略，所以会有估价不准确或不公平的现象;对于各种深度的宗地估价，最先被承认的法则，是1866年纽约市法官霍夫曼(Hoffman)创立的霍夫曼法则。此后，尼尔(Nei1)修正了霍夫曼法则，由此创立了众所周知的霍夫曼—尼尔法则，曾在纽约市施行;对于市街地的课税价格评估，其中最著名的莫过于苏马斯(WillamA.Somers)所创造的法则，自1910年起在克利夫兰市、圣保罗市、纽约市等大城市进行课税价格的估价实验，并利用旁街增值系数进行估价。同时，又考虑各城市的特殊情况，建立最有效的估价方法，并应用至今。 德国的不动产评估方法主要有三种:比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估价主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格，它是由权益或供求关系决定的;课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大的房地产评估方法也是三种:直接比较法、成本法和收益法。日本的房地产评估方法主要有三种:成本法、市场比较法和收益法。 （二）国内研究现状 中国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1930年，章植的《土地经济学》出3