济南贵和日照店营销推广报告
二00六年二月
目 录
前沿…………………………………………………………… 2 一、 日照商业项目市场调研及分析………………………… 3 二、 项目现状分析…………………………………………… 7 三、 售楼处现场包装设计 …………………………………… 16 四、 项目营销推广整体思路……………………………… 21 五、 媒体组合推广策略……………………………… 20 六、 营销推广效果监控、评估、修正………………………… 26
前言
本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。
本案主要由项目现状分析、整合推广方案两部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向销售策略、推广策略、促销策略、媒介组合等，推广思路及项目建议；项目的整合推广策略。
本项目前期通过贵和商厦销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因本项目具有较强的位置优势，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。对消费者而言，产品宣传遵循一个由感性突破心理防线，到理性渗透、再到理性认同的过程，在节节推动销售的同时建筑起厚实的产品形象，进而达到快速消化项目、实现资金回笼之目的。
一、 日照商业项目市场调研及分析
1.1竞争项目分析
1.1.1舒斯贝尔新天地
舒斯贝尔新天地项目处于万平口白金结合点海曲东路与青岛路的交汇处。日照火车站, 汽车东站不到5分钟车程, 途径此处的公交线路繁多有：5路、6路、北沿海专线、旅游观光巴士等，交通条件极其优越。
舒斯贝尔新天地项目总建筑面积为18万平方米。其总长400米，平均宽度80米。容积率3.35，绿化率为52%，建筑密度32%。由四大部分组成：
1、商业部分: 总建筑面积为83126平方米；分为国际旅游购物中心、国际旅游休闲度假中心、城市生活中心三大中心业态。
2、君临天下戴斯大酒店: 总建筑面积面积43082平方米。分为A座和B座。其中由A座24层, B座29层。共有房间660套。
3、蔚蓝海岸住宅: 总建筑面积为42000平方米。由4栋板式结构高层组成,分别为19层蔚然亭、21层蓝景台,24层的海韵楼和27层的岸欣阁。 4、地下停车场总建筑面积30000平方米。
1.1.2国际现代城
国际现代城是由山东海纳房地产股份有限公司开发，位于日照市老城区、新城区、经济开发区交汇处，东临日照市第一景观大道——北京路，南靠黄海二路的延长线——大连路，北临市政府，地理位置商业金融气息浓厚项目总占地近2万 m2,总建面4.6万 m2,容积率2.3，其中住宅面积2.3万 m2,商业面积1.3万 m2,项目建成后将形成集沿街商业、办公、精品住宅为一体的商住典范区。代理商为山东中原物业管理顾问有限公司。项目与2005年6月中旬开始认筹，2005年9月11日正式开盘。住宅均价3000元/平米，商铺均价8000元/平米。 1.1.3兴业世纪城
兴业世纪城是日照兴业房地产开发有限公司开发，项目位于市政府人民广场前（北京路西、泰安路南），距亚洲最大的泻湖仅3800米；距万平口海滨公园为
5000米。总投资7亿多元、总建筑面积达30万平方米的兴业世纪城是集购物、娱乐、旅游、餐饮、办公、居住为一体的“城中城”，三万平方米的山东银座日照新店落户其中，与600米长的步行街构成了日照新城的商业航母。一期工期建筑面积共17万平方米，由世纪嘉园、银座商城、精英SOHO商务公寓、王府大街、世纪广场四部分组成。
项目 名称 女人世界 日照市泰安项目 路烟台路交舒斯贝尔 新天地 日照市海曲东路与青岛路交汇处 东方新站广场 兴业世纪城 国际现代城 日照市黄海三路中段路北紧邻火车站 日照市 北京路中段 北京路与 黄海三路交界处 山东海纳房地产股份有限公司 山东中原物业管理顾问有限公司 位置 汇处（市政府旁） 开发商 日照环宇房地产开发有限公司 安佳（深圳）置业有限公司 深圳美亚策划经营管理公司 2004年9月 12日 05年底 约10万多 舒斯贝尔*山东金马 日照园城投资开发有限公司 日照兴业房地产开发有限公司 日照兴业房地代理商 舒斯贝尔 *山东金马 置地前景 产开发有限公司 商业 运营 认筹 时间 开盘 时间 交房 时间 总建 百联达 温州一公司 2004年11月 20日 2004年9月 2日 05年12月31日 18.58万平米 2005年6月中旬 2005年9月11日 06年8月份 05年8月31日 16万平米 单层1.5万平面积 在建 进度 主体已竣工 可出租可自营 租金 租金： 基础工程 税前年租金6.88% 米 基本竣工 主体已竣工 项目奠基 自己经营 五年以后可出租：租金由业主与承租人双方定 出租：8%投资转为盈利收回报 益，7：3（业主：酒店） 4楼2650元，5楼2950元，5楼以上加价100元，高层最起价4880/1层均价价格 10000元， 均价：6000元/平米 平米 A座均价5300元；B座均价5600元/平米 均价7000元/平米 高价3880元，多层（1楼）2760元，多层商铺均价8000（顶层复式）6、左右 7层2450元 临北京路商铺12800元（均价） 临泰安路商铺8800元 临北京路分割式商铺4990元 住宅均价3000左右 商铺20平米主力 左右 28.28平米—100.39平米 外街：1、2层联体卖，最小196平米，最大300平米 面积 商务住宅：最小面积170平米 内街：可单层卖，一楼，12800；二层，6600； 商铺总套数 销售 预估 容积率 绿化率 商铺已售90%， 70% 40% 整个项目已售70% 2.88 3.35 1.95 2.3 660多套 644套 30% 总共6层（1、2层商铺；4、5、6小户型商务 商业群楼半一层至三层，经营面积整体 规划 11000平米 半一层设1000平米的美食休闲和200平米的儿童游乐场 总共2栋商务酒店，4栋高层公寓酒店，沿街商铺、步行街等 地下一层超市（威海家家公寓 外街6层；内街3层 1、2层可单层出售，独立分1—3层为商铺 悦）、独立店面 割，三层为各种业态的品牌店和大卖场。外街1、2层为黄金旺铺。4、5、6层为商务公寓 4栋住宅
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