看不见的战场：开发商逐鹿深圳旧改-21世纪经济报道
重点提示
深圳城市更新和旧城改造项目，为城市建设提供了必不可少的土地资源，片区整体配套改造效果亦强于以往，但旧改也引发了诸多问题，目前深圳旧改项目推进非常缓慢。
本报记者 张晓玲
实习记者 姚家玥 深圳报道
2011年，深圳土地供应出现拐点:存量土地供应首超新增供应。四年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。在这个不同于公开招拍挂的“看不见的战场”上，也造就了一批旧改明星如佳兆业、华润置地等。
深圳城市更新和旧城改造项目，为城市建设提供了必不可少的土地资源，片区整体配套改造效果亦强于以往，但旧改也引发了诸多问题，目前深圳旧改项目推进非常缓慢。
存量土地供应远超新增
2009年以来，深圳市政府陆续颁布了《深圳市城市更新办法》和《实施细则》以及一系列配套法规，规范了深圳市城市更新(旧改)活动。政府允许符合要求的旧工业区，按照规定流程可直接申请土地用途变
更，而无需经过政府招拍挂。
2012年，深圳市政府工作报告指出，要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。
城市更新还将是深圳未来10年土地供应的重要来源。据第一太平戴维斯统计报告数据，深圳市城市规划面积1952平方公里，2007年建设用地750平方公里，2020年控制在890平方公里，其中新增用地140平方公里，改造用地190平方公里，而拆除重建达60平方公里，为新增用地面积42.8%。
报告显示，2011年深圳土地利用模式出现拐点，存量用地供应超过新增土地供应。2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%;2013年及2014年占供地总量的比例均在60%以上。
公开资料显示，2014年深圳城市更新的商住用地(包括旧村改造)共25幅，远远超出招拍挂纯商住用地的数量与规模，招拍挂的商业办公地块主要由南山区提供。
在政策推动之下，华润、佳兆业、京基等开发商积极参与城市更新项目。去年，深圳大型城市更新项目众多，如华润城(大冲旧改)、天安云谷(岗头?宝吉厂)、信义金御半山(金稻田旧改)、星河world、深业上城等，总建筑面积超过100万平方米。
作为深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一，华润大冲改造项目共计拆除约1500栋破旧建筑，于2011年12月20日全面开工建设，后命名为“华润城”。华润城占地约68.5万平方米，建筑面积280万平方米，业态包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等，其中商业方面建有24万平方米的万象天地，定位为创新升级版万象城。2014年11月30日，深圳华润城润府二期正式开盘。
除华润以外，佳兆业也是专注城市更新和旧城改造的典型房企。早在2011年年初，佳兆业组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。据年报统
计，截至2013年3月，佳兆业的城市更新项目总占地面积已超过580万平方米，项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域，其中超过200万平方米已完成政府立项。
在房源未被深圳市锁定前，佳兆业已取得深圳盐田、福田东山、龙岗雅视光学旧改项目等。其中盐田项目应占建筑面积约45.02万平方米;福田东山项目位于福田CBD中心区，建筑面积约为12万平方米;龙岗雅视光学项目位于龙岗区龙城街道，建筑面积约6万平方米。据佳兆业2014年半年报显示，上半年已入市的城市更新项目对年度销售额有重大贡献。既带来稳定的现金流，也促进了利润率的提高。
京基地产相关负责人近日透露，经过两年的规划实施，京基在深圳水贝、长源、珠光、木棉湾、沙一、大围的城市更新项目将相继进入开工建设阶段，其六大城市更新项目预计开发总量达300万平方米。此外，罗湖区蔡屋围统筹片区城市更新项目也将逐步启动。
旧改中的问题与风险
深圳城市更新项目，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等。
第一太平戴维斯统计报告显示，截至2014年9月，深圳全市列入计划项目431项，完成规划审批265项;纳入计划总用地面积37.1平方公里，已批准实施用地面积7.6公顷。2014年全市共审批4批次52项更新单元计划项目，涉及用地面积368万公顷;深圳目前在建城市更新项目100个，涉及用地约781公顷。
数据显示，深圳城市更新项目2014年投资额超过350亿，较之2010年的84亿增长4倍有余。 但目前城市更新项目推进越来越慢，平均审批周期超过3年。审批时间过长，使得项目操作存在相当大的难度。
第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿介绍，城市更新项目审批主要有两大步骤，一是列入计划，二是专项规划审批。
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