论房地产项目工程造价存在问题分析和管理控制
【摘要】文章分析了当前房地产项目中工程造价存在的问题进行了研究，并论述了项目在实施运作过程中各个阶段的工程造价管理，有效控制了容易出现的问题。
【关键词】房地产项目；工程造价；质量管理
房地产开发经过二十多年的发展已经取得了很大的进步，在城市的规划和建设中发挥着重要的作用。但长期以来，房地产开发管理存在的突出问题，是建筑工程造价没有合理确定和有效控制，严重影响了投资效益。这就要求我们必须始终把工程造价控制贯穿于房地产开发工程建设全过程，从投资决策、设计、施工至竣工结算的全过程找出失控原因，采取有效对策。工程造价控制是一项复杂的系统工程, 无论哪一个环节有疏忽, 都影响到整个开发目标的实现, 只有通过对以上各阶段影响造价因素的控制, 才能把工程造价控制落到实处, 使开发成本降到最低, 进而为控制商品房价格提供空间。
1 当前房地产开发造价管理中存在的问题 1.1 工程前期造价控制不当
房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用，因此，造成了概算超估算，
预算超概算，结算超预算的现象。 1.2 施工过程成本控制管理不到位
在施工管理过程中对成本控制管理不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成成本的人为不可控制状态。 1.3 缺乏科学、合理的评价体系
一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系，导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。
2 房地产开发造价管理
在房地产开发项目不同的管理阶段引入成熟的项目管理方法，将对开发进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。
2.1 开发前期造价管理 2.1.1 决策阶段工程造价管理
在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80％以上。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接
影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价控制是否科学合理。在房地产实践中，在项目立项、可行性研究等决策已获通过的前提下，工程造价的控制应从以下几个方面考虑：①项目选址是否符合城市规划的要求；②项目是否有准确的市场预测与市场定位；③要编制科学的环境评价报告；④应做好地质初勘工作。 2.1.2 设计阶段工程造价管理
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的；其次，房地产开发公司技术人员在优化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中， 房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性， 是取得项目设计成功的关键。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段： 方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过， 方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程为：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益
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