完善北京房地产市场宏观调控法律制度探析
关键词： 房地产市场 /宏观调控/ 信息披露
内容提要： 本文拟对北京市房地产市场现状及存在的问题、现有的宏观调控法律制度及如何进一步完善该法律制度等方面进行论述，旨在为保障北京房地产市场的有序发展进行法律制度建构。
北京房地产业是北京市场经济的重要组成部分，尽管存在的问题没有其他地区突出，但也存在一些共性问题，北京市应在遵循国家大的宏观调控法律制度的前提下，结合北京具体情况，制定并执行适合北京房地产市场的宏观调控法律制度，确保北京房地产市场有序发展。本文拟对北京市房地产市场现状及存在的问题、现有的宏观调控法律制度及如何进一步完善该法律制度等方面进行论述，旨在为北京房地产市场的有序发展起到抛砖引玉的作用。
一、 北京市房地产市场现状及存在的问题
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北京房地产市场化是一个渐进的过程，1992年制定的《北京市住房制度改革实施方案》及其7个配套办法出台，确定了房改的基本思路。1999年制定的《住房公积金管理条理》、《城镇廉租住房管理办法》为推行房改政策奠定了基础。1999年，《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》出台，北京市停止福利分房，住房由实物分配转向货币化补贴。现在，房地产业是北京城市经济的重要组成部分。北京房地产开发投资在全社会固定资产投资中所占的比重较大，2003年该比重为55.75%，2004年1-10月该比重高达63.28%，远高于全国平均水平，占北京市GDP的比重不断提高，2003年达到32.83%，占国内生产总值的5.2%，已经达到支柱产业的要求标准[1]203.2004年，北京市完成房地产开发投资1473.3亿元，比上半年增长22.5%，其中用于住宅的投资达776亿元，比2003年增长22.6%[2]，为促进北京经济发展和解决部分居民住房问题起到了积极作用。然而，北京房地产业在发展的同时，还存在着下列问题。
（一） 房价虚高，阻断中低收入者改善住房条件的追求
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北京市房价水平逐年攀升，2004年住宅均价4747元/平方米[3]， 《个人理财》杂志列出“37大城市房价泡沫排行榜”，北京排名第8[4]，超出了北京市民的购买力，房屋空置面积较高，截止2004年12月底，全市空置商品房面积为1044.1万平方米，其中商品房住宅空置723.9万平方米，从空置时间看，空置一年以内占71.4%； 从空间看，78.4%的空置面积位于三环以外[5].
（二） 房地产投资结构不尽合理，供需错位
北京商品房空置数量较大，不是因为供大于求，而是因为投资结构不合理。开发商一厢“利”愿，从自身的利润最大化出发，没有根据消费者的财力及其需求调整投资结构，盲目开发商业用房、大户型住宅和超豪华经济适用房，导致投资过剩，而80平方米以下的经济适用房和中低档住宅投资不足，供不应求。
（三） 房地产开发商的自有资金所占比例较小，金融风险较大
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