2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题一
单项选择题
1、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要依据是（ ）。 A.过去是否正在直接产生经济收益 B.目前是否正在直接产生经济收益 C.本质上是否具有直接产生经济收益的能力 D.能否提供有效的经营以产生经济收益
2、物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价一—货币额、商品或其他有价物。在现今社会，物业价格通常用（ ）来表示
A.实物 B.劳务 C.纸币 D.货币
3、物业承租人以支付租金的方式从物业产权人那里获得了( )物业的权利。 A. 所有和使用 B. 所有和处分 C.占有和使用 D.占有和处分
4、空气或阳光，尽管对人类生活至关重要，没有它们人类就无法生存，但是却没有价格。这是因为物业要有价格必须具有（ ）。
A.有用性 B.稀缺性 C.使用价值 D.交换价值 5、物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着（ ）两种交易方式、两个市场。 A.买卖和租赁 B.买卖和抵押 C.招标和拍卖 D.招标和挂牌
6、广义的价值有使用价值和交换价值之分，人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（ ）。
A.使用价值 B.交换价值 C.经济价值 D.交易价值 7、某一物业的（ ）是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
A.使用价值 B.交换价值 C.投资价值 D.市场价值 8、评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的（ ）。 A.社会一般报酬率 B.社会最低报酬率 C.最低期望报酬率 D.最高期望报酬率
9、投资者评估的物业的投资价值（ ）该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于 10、市场价格是指某种物业在市场上的（ ）水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A. 最高 B.平均 C.最低 D.正常 答案1.C2.D3.C4.B5.A6.B7.C8.A9.C10.B
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题二
单项选择题
1、以下能反映物业价格水平的高低的指标是（ ）。 A. 物业的单位价格 B.物业的总价格
C.物业的最高价格 D.物业的最低价格
2、一套建筑面积100m2，单价30000元／m2，总价300万元的住房，约定付款方式为：从成交日期时起分期付清，首期支付100万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付100万元，则实际总价为（ ）万元。
A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8
3、一般来说，在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（ ）现房价格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于
4、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5000/ m2元，出租的年末净收益为550元/ m2，假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为（ ）。
A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350
5、以下可以反映所销售商品房的总体价格水平的价格指标是（ ）。 A. 起价 B.均价 C.标价 D.成交价
6、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是（ ）。
A. 折旧费 B.维修费 C.保险费 D.管理费 7、《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日国务院令第248号发布)第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（ ）或者政府定价。” A. 市场成交价 B.市场调节价 C.政府指导价 D.政府计划价
8、在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价等属于（ ）。 A. 市场调节价 B. 市场成交价 C. 政府指导价 D. 政府计划价
9、以下适用于市场比较法评估的物业是（ ）。 A.物业开发用地、普通商品住宅、特殊厂房 B.高档公寓、古建筑、别墅 C.古建筑、教堂、商铺
D.写字楼、商铺、标准厂房
10（ ）市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。
A. 市场法 B. 收益法 C. 假设开发法 D. 成本法 答案1.A2.A3.B4.D5B6.C7.C8.C9.D1.A
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题三
单项选择题
1、以下不属于非正常交易情况的是（ ）。
A. 业主出国急卖物业 B. 新婚夫妇急买新房 C. 关联交易 D. 买方和卖方激烈竞价
2、选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大。因此，一般选取（ ）。
A. 1—9 B. 2—9 C. 3—10 D. 4—10
3、某宗物业交易总价为60万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。 A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58 4、以下交易情况修正公式中，不正确的是（ ）
A.正常成交价格一应由卖方缴纳的税费 = 卖方实际得到的价格 B.正常成交价格一应由买方缴纳的税费 = 买方实际付出的价格 C.应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 D.应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 5、交易日期调整实际上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为（ ）。 A.市场状况调整 B.市场价格调整 C.交易状况调整 D.交易价格调整
6、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，以下不符合要求的物业是（ ）。
A.学校、图书馆、体育场馆、公园 B.医院、行政办公楼、高级写字楼 C.化工厂、钢铁厂、发电厂、码头 D.军队营房、机场、加油站、教堂
7、在房地产市场交易中，习惯采用平方英尺的国家或地区有（ ）。 A.中国香港地区和美国、英国等 B.中国香港地区和日本、韩国等 C.中国台湾地区和日本、韩国等 D.中国台湾地区和美国、英国等
8、在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用（ ）估价。 A. 比较法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路线价法
9、运用成本法估价一般分为4个步骤，包括：①求取积算价格；②测算重新购建价格；③搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；④测算折旧。以下正确排序是（ ）。 A. ③→②→④→① B. ③→①→④→② C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②
10( )的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低。
A.重新购建价格 B.重建价格 C.重置价格 D.新建价格 答案1.C2.A3.D4.A5.B6.D7.C8.D9.B10A
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题四
单项选择题
1、某宗物业的正常成交价格为5000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别是（ ）元/m2。
A. 4650、5250 B. 5250、4650 C. 3650、4250 D. 4650、3250
2、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方4650元／m2，交易中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为（ ）。
A. 4900元／m2 B. 5000元／m2 C. 5100元／m2 D. 5200元／m2
3、（ ）是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。
A.现金流量折现法 B.报酬资本化法 C.直接资本化法 D.收益资本化法
4、收益法适用的对象有收益或有潜在收益的物业。以下关于收益法的说法中不正确的是（ ）。
A.收益法又称收益资本化法、收益还原法 B.写字楼、旅馆、商店、餐馆适用收益法 C.游乐场、影剧院、烂尾楼、加油站适用收益法 D.只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可 5、以下不属于销售税金及附加的是（ ）。
A.营业税 B.企业所得税 C.城市维护建设税 D.教育费附加
6、（ ）是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素、区位因素，也可能是其他因素。
A. 自然折旧 B. 物质折旧 C. 经济折旧 D. 功能折旧
7、一个高级居住区附近兴建了一座加油站，该物业价值下降，这是由（ ）引起的，且一般是长期甚至永久性的。
A. 精神折旧 B. 物质折旧 C. 功能折旧 D. 经济折旧
8、某旧住宅，测算其重置价格为100万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型过时、没有独用厕所和电信宽带接口等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为20万元。则该旧住宅的折旧总额为（ ）万元。 A. 22 B. 10 C. 28 D. 30
9、建筑物的（ ）是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。
A. 自然寿命 B.经济寿命 C.有效寿命 D.实际寿命
10某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为1000元／平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5％。则用直线法计算该建筑物的年折旧额为（ ）元。
A. 2166 B. 3166 C. 4166 D. 5166 答案1.B2.A3.B4.A5.C6.A7.B8.C9.C10B
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题五
单项选择题
1、以下不属于人文环境的变化的因素是（ ）。
A.社会老龄化 B.家庭小型化 C.城市环境污染 D.受教育程度的提高
2、一般来说，收人增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向（ ）平移。 A. 上 B. 下 C. 左 D. 右
3、居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或在某一区域由于土地资源的限制不可能有充足的商品住宅供给，就会引起需求的（ ）。 A.增加 B.减少 C.不变 D. 不一定
4、供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系（ ）。， A.相同 B.相近 C.相似 D.相反
5、作为市场经济核心的（ ）对市场起着主要的调节作用。 A.调控机制 B.管理机制 C.价格机制 D.交易机制 6、一般情况下，某种商品的单位价格上升会导致需求量的（ ）。 A.增加 B.减少 C.不变 D.不一定增加 7、以下说法中，错误的是（ ）。
A.一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越深 B.房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大 C.对于比较大的城市，常常还要按照城市内的某一个具体区域划分 D.按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方法
8、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括（ ）。 A.买卖、租赁和抵押 B.买卖、拍卖和抵押 C.招标、拍卖和挂牌 D.招标、协议和挂牌
9、甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场是按照（ ）划分的物业类型。 A.目标市场的群体特征 B.建造标准或价格水平 C.物业用途的不同 D.物业所处区域的不同
10、以下不属于反映和描述房地产市场状况的指标的是（ ）。 A.供给指标 B.需求指标 C.市场交易指标 D.价格指标 答案1.C2.D3.A4.D5.C6.B7.A8.A9.B10.D
2013年物业管理师考试物业经营管理考试试题六
单选选择题
1、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场、二级市场、三级市场，以下属于二级市场的是（ ）。
A.土地使用权出让市场 B.土地转让市场
C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场
2、房屋新开工面积，是指在（ ）内新开工建设的房屋面积。 A.调查期 B.计算期 C.报告期 D.建设期 3、以下说法中，错误的是（ ）。
A.空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例 B. 房屋新开工面积包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积
C.灭失量是指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分 D.竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值
4、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（ ）的统计。
2013年物业管理师考试物业经营管理考试习题与答案
