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第五条 待规划合同
由于项目分期开发或分标段招标，合约包中尚未发生部分的合同计入“待规划合同”，随着项目的进展，再逐步进行合约规划。
第六条 规划余量
针对每项末级成本科目，已明确结余的费用均计入“规划余量”，可用于平衡其他科目的超支。规划余量的总额反映了目标成本的结余情况。
第七条 成本支出类型
对于合约包成本的支出类型分为以下两种：
（1）费用：以非合同预呈批确认，无需签订合同即可支出的合约包成本；只需对合约包的成本支出进行规划，单项支出直接挂在合约包下，包含部分成本科目（如政府收费等）和营销费用。
（2）合同：需签订合同才能支出的合约包成本；需对合约包及每份合同均做合约规划，确定每份合同的成本。
第八条 成本分摊方式
对于合约包成本的分摊方式分为以下两种：
（1）业态类：因项目产品类型的不同造成各科目的目标成本差异较大时，对应的合约包成本需按业态的深度进行分摊控制，明确合约包中各业态的成本，例如大部分建筑安装工程费。
（2）非业态类：项目产品类型对各科目的目标成本影响不大时（如红线内配套、政府收费等），对应的合约包成本可以按项目整
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体进行分摊控制，无需分拆各业态成本。
第九条 合约类别
根据合同主体、合同范围、对应成本归集等原因，将项目合同分为以下十类一级合约类别：
（1）土地类：因国土出让涉及的相关费用，包括国土出让金、拆迁补偿、土地契税等；
（2）设计类：包含概念、方案及施工图、室内精装修、园林等设计、设计咨询类合同；
（3）咨询服务类：项目开发过程中所涉及的咨询、评估等相关委托费用，包含勘查、测绘放线、方案论证、造价咨询、招标代理、工程检测等合同；
（4）工程施工类：包含前期临时设施工程、建筑安装工程、红线内配套工程等施工类合同；
（5）材料设备采购类：包含所有甲供材、供货包安装的材料设备采购类合同；
（6）政府收费类：包含市政配套费、开发报建费、政府审批费、物业维修基金等政府性质的收费；
（7）营销类：为项目销售而进行的策划、推广、广告、代理等相关费用；
（8）管理类：项目开发过程中所发生的综合管理费、开发间接费等费用；
（9）财务类：项目开发工程中所发生的资本化利息、非资本化
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利息等费用；
（10）其他类：不属于以上九类费用的其他费用。
根据一级合约类别包含的内容不同，分别归纳汇总形成二级合约类别，详见附件4。
第十条 预估变更比例
为精确反映项目动态成本，确保合同签约金额与合同变更金额之和不大于合同目标成本，在工程招标前，根据合同类型、承包方式、图纸深度及现场情况等，从对应的合约规划金额中预留一定比例作为预估变更金额，此比例即为预估变更比例。
第十一条 价税分离
根据增值税相关要求，各科目目标成本、合同价款、变更金额等均应明确进项税率、不含税金额，从而计算出含税金额、可抵扣进项税额。
第三章 基本规定
第十二条 管理对象
合约规划的对象为项目开发过程中除管理费、财务费之外的全部成本支出，包括所有预计签约合同及非合同费用支出。
第十三条 部门职责
各平台公司的成本管理部为合约规划的主办部门，负责组织工程部、技术部、营销部、投资管理部、开发部等相关部门对各平台公司合约包规划模板、各项目的合约包规划进行编制，监督各部门
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在项目开发中的执行情况。
成本分类 投资管理部 ● ○ 5001.03 5001.04 5001.05 5001.07 5001.09 注： 1、“●”表示经办部门，负责编制、填写、执行的部门；“○”表示配合部门； 2、成本部负责合约规划编制的组织工作，并对其他部门的执行情况进行监督； 建筑安装工程费 红线内配套费 政府收费 公建分摊 营销费用 ○ ● ● ○ ○ ● ● ○ ○ ○ ○ 成本部 技术部 ● 相关部门 工程部 ● 营销部 ● 财务部 科目代码 5001.01 5001.02 成本科目 土地款 开发前期费 开发部 ● 第十四条 工作流程
合约规划的编制分为两个阶段：第一个阶段为合约包规划，即根据项目所包含的业态，针对不同成本科目确定合约包，并将目标成本分解为合约包金额；第二阶段为单个合同规划，即根据项目分期、分标段的情况，确定每个具体合同的工程范围、工作内容及目标成本。
合约规划流程详见附件1。
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第十五条 保密原则
参与合约规划编制、掌握合约规划目标成本的所有人员应严格遵守保密原则，不得违反公司规定向不应掌握合约规划信息的第三方泄露合约规划相关信息。
第四章 工作要求
第十六条 合约包规划模板
为规范合同类别划分、提高工作效率、避免出现合同遗漏的情况，各平台公司应根据股份公司统一下发的《合约包分类模板》（详见附件4），由成本管理部牵头，组织工程部、技术部、投资管理部、开发部等相关部门共同对所开发项目的发包模式及施工范围、合同界面划分进行研究分析，制定一套适用于本公司的《合约包规划模板》，经本公司领导班子审批后作为标准化的文件，用于指导具体项目的合约规划。
各平台公司审核通过的《合约包规划模板》需上报区域办公室及股份公司报备。
第十七条 项目合约包规划
项目合约包规划是参照《合约包规划模板》，结合项目分期，对项目预计发生的所有合同或费用进行规划和分类，确定每个成本科目对应的合约包，并将目标成本分解为合约包的金额。
项目目标成本批复后7个工作日内，各平台公司成本管理部应牵头组织相关部门编制项目合约包规划，同时负责将项目目标成本
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某房地产公司 - 合约规划实施细则（模板）
