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第二十二章
第二十三章 3、专业市场增多，竞争更加激烈
第二十四章
第二十五章 订立明确的主题，走专业化路线来吸引客户的专业市场越来越多。
第二十六章 但是做专业市场需要一定条件才能成功：
第二十七章
第二十八章 * 可借用的资源优势
第二十九章 * 规模、交通、配套等自身硬件条件 第三十章 * “放水养鱼”的可持续发展策略 第三十一章 * 和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势
第三十二章 * 有较强昭示力
第三十三章 * 原则上不单纯依赖批发客户，还应具备较多的周边零
第三十四章 售客户，以积聚人气 第三十五章 * 专业的商业经营管理 第三十六章 * 充足的资金、人才储备
第三十七章
第三十八章 只有满足上述全部或多项条件的专业市场，才有可能成功，如：享誉全国的赛格电子配套市场，就是依靠华强北是众多的电子生产商集结地这一大的资源优势，配合便捷的交通、畅旺的人气、较强的昭示力等综合优势而发展起来的，并逐步发展成为辐射全国的专业市场。 第三十九章
第四十章 虽说专业市场的成功案例很多，但更多的专
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业市场由于自身缺乏上述的条件或不具备比较优势，往往在竞争中惨遭淘汰，或是做痛苦的挣扎。 第四十一章
第四十二章 4、二层以上物业销售难度大
凡是出售的商业物业，无论是开放式商场还是独立式商铺，二层以上的部分大多销售困难，最终只能通过招租解决。
二、 南山商业市场综述
1、 南山商业市场面临的历史契机 第四十三章
深圳城市中心的西移，滨海大道的建成通车，西部跨海大桥的规划，给予了南山商贸物业发展的历史契机。而南山房地产市场整体的火爆则直接成为南山商贸物业发展的澎湃动力。如今，南山居住，市区上班已成为部分深圳人的时尚生活。随着南山本地商业需求与日递增，南山商贸物业在近两年来呈现出一派旺销景象。在南山购物环境日渐改善的条件下，南山商贸物业将彻底一改完全区域内消费的特征，将有力地辐射宝安及其周边地区，吸引港人前往购物的前景也不是奢望。 2 南山商业市场的消费群体分析
满足本地市场需求 从南山本地人口及现时在售、在建和在营业的商服物业总量比例来看，南山商服物业在未来发展中可满足本地商业的发展需要，可满足本地消费者对良
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好的购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目的购物场所的需求。南山在建、在售的商服物业逾２０万平方米，截止到今年底其商服物业空置量达７．５６万平方米，二项相加南山在未来一年内的商服物业供应量将达到２７．５万平方米，南山居住人口４５万，平均每人拥有０．６０平方米的商服物业，此种比例远高于其它地区商业配套比例。在南山未来的商服物业发展中，如何定位，形成自身特色，强力吸引本地居民消费，满足本地居民需求是重中之重。 辐射周边居民 周边指科技园、西丽和宝安。历史上南山与这三个地区有着千丝万缕的联系，商业更是相互补充，南山在近几年的商业发展中已形成了以几大商场为龙头的成熟大商圈，而科技园、西丽和宝安的商业还显得不成规模、不具特色、不上档次，由于南山与这三个地区的交通方便，路程近，人与人之间的联系较多，所以有理由相信，在未来的南山商服物业的发展中，它能吸引周边的居民加入到本地商场的消费群体中来。
吸引港人购物 罗湖区已成为港人置业和购物的理想区域，已成为不争的事实。港人每天到罗湖大包小包购物已成为罗湖东门老街及其它购物商场的一大景观。港人前往罗湖购物是因为港人可以最近、最便利到达罗湖，是因为港人对罗湖商服物业有较深入的了解，是因为罗湖的购物环境已接近和达到香港水平。随着西部跨海大桥的建成开通，南山与香港的距离缩短，坐车只需十几分钟，这使得大多数港人可便利前往南山。一方面，跨海大桥的开通可吸引港人南山置业居住，居住南山的港人可增加本地的商业消费需求；另一方面，交通便利，通关方便，两地物价
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差和南山购物环境的日臻完善，会使得一部分港人把购物的区域转移到南山，从而可使得南山的商业需求总量得以增加，商业发展步入更高的平台。
3 南山商圈状况分析
南山商服物业在分布上呈商圈和沿交通干线分布的特征，特别在商圈分布上，南山商业发展的龙头商场的带动作用不可估量，至今已在南山形成了：
以人人乐、沃尔玛为中心的商圈； 以家乐福为中心的商圈；
以女儿国、愉康商城为中心的商圈。
这三个商圈，是南山商业发育得最为成熟的繁华区。本项目位于以人人乐、沃尔玛为中心的商圈，又称“沃尔玛商圈”，此商圈目前发展最具潜力，不仅档次高，而且多为知名度高、有很强消费支撑力和号召力的大型商场，再加上顺电近期的加盟，使得该商圈更具分量，另外，本项目—XX商业城和相临的佳腾电器城也是有一定规模的商场，大家主题不同，各有侧重，使得该商圈经营业态丰富。 4 南山商业街道分布状况分析
南新路 常新路 南山大道 南山老城区，人流量大，商业繁荣，低档为主，业态多样 商业繁荣，业态多样，餐饮业最发达，有家乐福商场 人流量大，主要服务于周边居民区，有愉康超市、女儿国 经典文档 下载后可编辑复制
南油大道 登良路 内环路 东滨路 商业前景好，以档次较高的大型商场为主，有海雅百货、沃尔玛、佳腾、XX等，但交通干线不聚人气，且分布分散。 业态以五金配件、汽车修理为主，装饰材料也较发达 不聚人气，基本无商业，有东方巴黎在售 商业繁荣，业态多样.随着后海大批住宅兴起，被众商家看好 小结：从上表看出，南油大道的商业目前档次高，且较为集中，有形成“南山华强北”之势。
5 南山商业供应量分析
进年来，蛇口沃尔玛购物广场，南新路女人世界，姊妹城，南山商业文化中心的海雅百货新形象商场先后开张营业，西部电子商场、佳腾电器城、XX商业场、东方巴黎服装城等商服物业铺天盖地广告宣传及层出不穷的多种促销的活动的开展，形成了南山商服物业争抢市场的一个个火爆场面。
截止到今年上半年，南山在建和在售的商服物业逾２０万平方米，其中总建筑面积在１０００平方米以上的有南城购物广场、西部电子时代广场、XX商业城、南油佳腾电器城、东方巴黎时装城、女人世界南山分店、姊妹城、南景园商场、仓前锦福苑商场、富嘉名阁商场、大陆庄园商场、星海名城一期商场及国兴苑商场等十几家，其中在今年十月以前开业的商场有五家。这十几家在售和在建的大型商场，大都以主题商场宣传，鲜明界定和划分终端目标消费群。
在深圳市全市的商服物业区域构成比例中，南山区去年
深圳某商业城营销推广方案
