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谨呈：深圳xx实业发展有限公司
XX深圳某商业城营销推广方案
深圳市xx物业咨询有限公司
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目 录
第一部分 物业定位 第一章 一 二 三 四
第二章 一 二 三 市场调查分析
深圳市总体商业市场背景 南山商业市场综述 同类主题市场调研
八卦岭片区典型可比商场调研 田贝片区典型可比商场调研 笋岗片区典型可比商场调研 本区域典型可比商场调研
总结分析 物业发展建议 商场平面布局规划设计 铺位分割
过道设计 商场人流图绘制 商场卖场设计 商场经营品种分区设计
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四 商场各层租金估算及租金价格表制定
五 商场商业经营管理建议
六 建筑外立面之装饰、色彩修改建议 七 商场休闲广场规划设计建议
第二部分 招租推广策略
一 主体推广方案及广告推广要点 二 阶段推广计划时间表 三 组合媒体发布计划 四 销售卖场策划 五 造势手法策划
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第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析
一、 深圳市总体商业市场背景
第一章
1、商场分割小铺位销售已风光不再
第七章 * 第十章 * 第二章
第三章 曾经轰动一时的“西部电子”，开业后远未达到人们预期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大厦的裙楼商场因新一佳著名商家的进驻，和发展商不惜血本10年8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。 第四章
第五章 因为，这种形式存在许多的问题尚未解决：
第六章
产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。
第八章 怎样使小业主的利益得到保障？一旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平衡？ 第九章
铺位划分过细、过小不利经营者使用。
第十一章 发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细、过小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决，
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从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦经营客退出重新招租时，必将引发各种矛盾。
第十二章
第十三章 * 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。
第十六章 * 第十九章
第十四章 商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经营的问题，这是导致目前众多商场失败的直接原因。
第十五章
发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。
第十七章 一个新的商场开业需要培育市场的时间,发展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承受短期利益的损失，如减免租金、管理费等，这些措施对发展商的资金压力较大，发展商面临能否坚守难关的困惑；而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适当优惠，则商场招满有一定困难，严重的会导致无法开业，发展商届时将面临更为严峻的形势。 第十八章
、街铺始终受市场钟爱 第二十章
第二十一章 与上述情况不同，街铺产权独立，受其他干扰因素少，客流量仅受街道人流的影响，生意好做长久，租金稳定。因此，商铺的售价也稳定而高企，街铺的价值为许多投资客和经营者认可，易受市场追捧。
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