【第四部分 项目开发定位分析】
一、项目名称
中国滁州国际五金建材商贸城（暂名） 二、项目规模
总用地面积： 500亩 一期用地面积： 250亩
一期建筑面积： 约26万平方米 容积率1.6 三、项目选址
安徽省滁州市南谯新区
四、项目定位原则
▲ 项目创新原则
创新是商业项目的生命力，是满足和引领城市商业未来发展的关键。对作为大型综合性商业地产项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的定位策略尤为重要。因此，我们认为，本项目的定位不能简单重复滁州现有的商业模式，应在符合市场需求的前提下，借鉴引进国内外先进的商业开发理念，追求引导性、主体化的商业发展，全面提升滁州城市商业品位。
▲ 引领市场原则
第 16 页
按照“大商贸、大物流”的整体思路，滁州未来的商品专业市场要站在整个安徽及未来商贸市场的高度，坚持科学可持续发展的原则，力求打造具有引领华东地区商贸业市场的强势平台。
▲资源整合原则
作为滁州新一代的大型市场，首先必须以有效整合的策略。在符合市场发展规律基础上，重点整合一些缺乏发展空间的资源，实现滁州商贸市场资源综合利用最佳化。
▲ 科学发展原则
随着社会经济的不断发展进步，现代意义上的商业场所已经不仅仅满足于单纯的货物交易功能。项目的运作应本着“以人为本”、“以城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝着更专业化、更人性化、更现代化的方向发展。本项目将以现代理念为指导思想，在对滁州及华东地区商贸业整合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、商务、物流于一体的现代商贸综合体。
▲ 城市经营原则
规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为滁州城市新的商贸业标杆。因此，项目的规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形象的高度，充分体现以城市为本的理念。同时，项目定位必须充分考虑配合推动滁州城市“南扩”的发展思路，与政府的城市规划接轨。
▲ 和谐发展原则
作为如此大规模的商业项目，建成后必然对滁州现有商业格局产生重大影响。一方面，项目的建设是城市发展的需要；另一方面，本项目将对现有传统市场商圈形成冲击。项目将通过全新的定位，以错位经营，共同繁荣的目标，实现滁州城市商业和谐发展、共赢共荣的目标。
五、项目定位分析
第 17 页
在对滁州商业的调查与分析和城市发展规划的理解基础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代商贸业的引导性意义。以此来适应滁州城市商贸业未来发展的需求。
基本思路如下：借鉴国内优秀的、成功的商业项目，尤其是专业市场商业形态。特别是浙江地区成熟的商贸业发展模式，与滁州作为一个华东地区重要城市的发展需要，再结合地块资源特点，予以综合考量。
即：现代商业模式——城市商贸业——消费需求——地块资源特点——规划要点五位一体。
即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。
时间：传承滁州城市文脉和商业文化底蕴，立足未来，实现持续发展目标。创制具有滁州特色的现代化大型商贸综合市场。
空间：实施与现有中心商圈商业主题错位、互补、优化、提升定位策略，打造华东商贸业的核心价值，拉动城市发展，与滁州整体商业共同繁荣发展。
因此，本项目主题概念要在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须体现出鲜明的特点。以后来居上的姿态，充分借鉴国内外优秀的商业地产开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的现代大型商贸市场；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象；以前瞻的配套功能，实现“综合型、多功能、一站式”现代城市商贸综合体目标。
从而有效提升区域经济档次和城市价值的功能，完善区域商贸经济的合理布局，实现整合和引领滁州乃至华东地区商贸业升级换代和可持续发展的远大目标。
＞综合型：本项目将以“综合性市场”为出发点，涵盖家居建材、五金机电等多种商贸业态于一体，以产品批发交易为主导形态，结合零售，打造大型的品牌化商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城市商贸竞争力；
＞多功能：现代市场的一个重要特征是，从原先的单一交易功能向复合经营功能方向的转化。形成以交易为中心功能，开发相关的展示、信息、研发、商务等功能。通过复合
第 18 页
型功能，强化交易功能，提升市场经营功能的附加值；通过信息功能的平台，成为华东地区商贸物流的展示、研发、商务、信息、物流中心。
＞一站式：齐全的商业、生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目将配设：住宿、酒店、娱乐、餐饮、超市、KTV、及休闲商业街等生活设施；同时配设：检测、银行、工商、邮电、税务、咨询等商业服务设施。
综合上述分析：本项目已经具备集打造“现代大型城市商贸体”的有力因素。经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业。倾力打造国内一流的商贸批发交易场所，开创滁州城市商业的新高度。实现引导未来消费，提升城市品位的目标。
主题定位——
滁州现代大型城市商贸体——滁州首席城市MALL
定位理由：
◎滁州商贸业升级换代的需要。
现阶段的滁州商贸流通业，已经进入快速发展的通道。因此，作为大型的市场，必须具有与之适应和引领的价值。以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未来发展的需要。
◎市场资源有效整合的需要。
目前滁州的各类市场主要分布在城区东面，空间的逼仄，交通的拥堵，设施的落后，使得经营功能滞后，经营管理零散。亟需对原有市场资源进行整合。因此，本项目的开发，是滁州商贸经济未来发展的需要。
◎城市化发展的需要。
第 19 页
随着城乡一体化进程的加快，原有各类市场的位置，存在影响未来城市规划发展的空间。开发一个高品质、高档次的国际化商贸城，有利于推进该区块的城市化进程，符合政府对区域规划的战略发展的目标。
◎经营环境改善的需要。
目前由于市场建筑模式陈旧，基础设施老化，交通物流的拥堵，县仓储、餐饮等功能不足，大大限制了经营发展的需求。经营户普遍有扩张经营规模和改善经营环境的想法。
四、项目功能定位
按照主题定位思路，项目经营功能包括：批发、零售、休闲、娱乐、餐饮、展示、物流等商业活动。以批发、零售为主体功能，为消费者提供舒适的“一站式”的全方位服务消费场所。消费者在这里可以享受购物之外的吃喝玩乐一条龙服务。
功能定位的基本思路：
＞＞以专业批发市场，承接传统的商业资源，体现城市特点； ＞＞以休闲、娱乐、餐饮、会展、物流等，营造现代商贸氛围。
（1）批发功能：展现“大商贸、大物流”的特点，助推滁州市政府开发南谯新区的
规划目标，实现向现代化城市商贸业升级的远大目标；
（2）休闲娱乐：引入各种现代休闲、娱乐等商业及元素，为消费者提供悠闲、舒适
的配套服务；
（3）餐饮功能：引入中外各类餐饮业，为消费者提供丰富多彩的享受；
（4）会展功能：定期举办年度专业商品博览会，为商家提供展示交流平台，为消费
者提供丰富的商品盛宴；
（5）物流功能：充分利用地块现有的独特交通区位优势，发挥滁宁快速通道及周边
高速公路等交通大动脉的商品物流集散功能，满足大型商贸物流业的发展需求。
第 20 页
滁州国际五金建材商贸城项目 - 图文
