咸阳市城市房屋拆迁估价操作规则

咸阳市城市房屋拆迁估价操作规则

第一条 为加强本市城市房屋拆迁估价工作，维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》、《陕西省城市房屋拆迁评估规则》及《咸阳市城市房屋拆迁管理暂行办法》，制定本规则。

第二条 本规则所称城市房屋拆迁估价，是指评估机构按照国家规定的技术标准和评估程序、以房屋拆迁许可证核发时为估价时点、参照市政府及有关部门公布的货币补偿基准价格和建筑物重置价格，结合被拆迁房屋的区位、环境、用途、建造年代、结构、建筑面积等情况，综合评估确定被拆迁房屋的房地产市场价格。

第三条 本规则适用于城市国有土地上的房屋拆迁价格评估（以下简称拆迁估价）。

第四条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。 拆迁估价时点为拆迁许可证颁发之日，拆迁分期、分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第五条 被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类，其中住宅分为成套住宅和非成套住宅。成套住宅是指按规划、设计统一建造的套内有卧室、厨房、卫生间等设施的单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的其它住宅。非住宅分为商业用房和其它非住宅两类，商业用房是指房屋所有权证记载的，或者规划部门批准标明的商业用房；其它非住宅是指除商业用房以外的非住宅，主要包括工业、仓储、车库、旅馆、办公、公益事业等用房。

第六条 住宅拆迁估价，参照市政府公布的被拆迁房屋货币补偿基准价格，根据拆迁就近地段多层结构住宅楼房（砖混甲等一级）市场成交平均价，确定拆迁区域内被拆迁住宅的货币补偿基准价格，结合被拆迁房屋结构、环境修正、建筑物重置成新、楼层、朝向等因素综合确定被拆迁房屋补偿价格。

商业用房拆迁估价，参照市政府公布的被拆迁房屋货币补偿基准价格，根据被拆迁房屋与同类结构用途、商业区域繁华程度和地段相近的房屋市场交易平均价格，确定拆迁区域内被拆迁商业用房的货币补偿基准价格，结合房屋结构、临街状态、建筑物重置成新、楼层等因素综合确定被拆迁房屋补偿价格。

其它非住宅房屋拆迁估价，参照市政府公布的被拆迁房屋货币补偿基准价格，根据拆迁就近地段多层住宅的（砖混甲等一级）市场平均价确定拆迁区域内其它非住宅的货币补偿基准价格，再按照不同比例：工业、仓储、车库为80%，旅馆、办公、公益事业等其它非住宅房屋为100%，对货币补偿基准价格进行处理，结合被拆迁房屋结构、环境修正、建筑物重置成新、楼层等因素综合确定被拆迁房屋补偿价格。 拆迁项目实施时，被拆迁房屋货币补偿基准价格的确定：评估机构按照上述规定做出初步的货币补偿基准价格评估报告，听取拆迁当事人意见，经市房屋拆迁评估专家委员会评审，由市房屋拆迁管理部门公布实施。 第七条 住宅房屋拆迁估价按以下公式进行计算：

住宅房屋拆迁评估价格=[货币补偿基准价格×环境修正系数+建筑物重置价格×（1+层高调节率）×成新]×（1+楼层调节率+朝向调节率）×建筑面积

楼层调节率见附件一，环境修正系数见附件二，朝向调节率见附件三，层高调节率见附件四。 第八条 商业用房拆迁估价按以下公式进行计算：

商业用房拆迁评估价格=[货币补偿基准价格×临街状态修正系数+建筑物重置价格×（1+层高调节率）×成新]×楼层调节系数×建筑面积

底层商业用房临街状态修正系数见附件五，商业用房楼层调节系数见附件六。 第九条 其它非住宅房屋拆迁估价按以下公式进行计算：

其它非住宅房屋拆迁评估价格=[货币补偿基准价格×环境修正系数+建筑物重置价格×（1+层高调节率）×成新]×楼层调节系数×建筑面积。

环境修正系数见附件七，楼层调节率见附件一。

第十条 被拆迁人依法享有土地使用权的院落，其未计入货币补偿基准价格的部分，拆迁估价按以下公式计算： 院落拆迁评估价格=货币补偿基准价格×环境修正系数×（实际占有土地面积－建筑面积／标准容积率） 标准容积率：平房（二层及以下）为1，多层房屋（三层以上、六层以下楼房）为1.5。 院落中包括有不同用途的房屋时，按其建筑面积占总建筑面积的比例分别计算。

第十一条 房屋拆迁评估价格不包含被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金额以及搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。

第十二条 对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设备和装修项目及其他附属物的补偿，估价机构应按《咸阳市市区房屋拆迁附属物作价补偿参考价格》单列评估确定。

对工业、仓储用房中的房中房，按附属物工程造价结合成新评估补偿，不计算房屋拆迁面积和货币补偿基准价格。

第十三条 本规则第六条至第九条计算公式中各种类型房屋结构等级划分、房屋拆迁建筑物重置价格按房产管理部门和物价部门的有关文件执行。

第十四条 本规则由咸阳市房产管理局负责解释。

第十五条 本规则自颁布之日起施行，《咸阳市城市房屋拆迁估价操作规则（试行）》[咸政房发（2003）29号]同时废止。 附件一：拆迁住宅房屋楼层调节率（%）； 附件二：拆迁住宅房屋环境修正系数； 附件三：拆迁住宅房屋朝向调节率表（%）； 附件四：拆迁各类房屋层高调节率（%）； 附件五：拆迁临街底层营业性用房临街状态修正系数； 附件六：临街二层以上营业性用房楼层调节系数； 附件七：拆迁其它非住宅环境修正系数。 附件一：拆迁住宅房屋楼层调节率表（%） 总 调 层 楼 节 数 层 率 次 第一层 第二层 第三层 第四层 第五层 第六层 第七层 附件二：拆迁住宅房屋环境修正系数 1、环境修正系数评分表 序 号 因素 最 项目 高 内容 分 自然景观、风向 空气污1 染、噪环境 情况 4 音、水文 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 建筑或小区布局 2 规划 设计 3.5 建筑密度、外型等 3

物业 管理 2.5 物业管理情况 1.5 -2.0 1.15 -1.5 2.0 -2.5 1.0 -1.5 0.8 -1.15 1.3 -2.0 0.5 -1.0 0.45 -0.8 0.7 -1.3 0.0 -0.5 0.1 -0.45 0.1 -0.7 1.15 -1.5 0.8 -1.15 0.45 -.08 0.1 -0.45 考察项目 一等 1.0 -1.3 0.95 -1.2 二等 0.7 -1.0 0.7 -0.95 三等 0.4 -0.7 0.45 -0.7 四等 0.1 -0.4 0.2 -0.45 评分等级 4 6 -5 4 6 10 -8 5 10 15 0 -8 5 10 15 5 -4 -10 5 10 15 10 0 -5 -12 三层 四层 五层 六层 七层 2、环境修正系数评分等级说明表 序 因素 号 内容 考察 项目 一等 二等 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。 三等 四等 公认的自自然 景观 然环境优越地区或临近公园。 空气清新、无污环境 1 状 况 环境 污染 染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 室外公共活动空间与绿化景观 附近周围无绿化，拥 挤、环境稍差。 靠近污源、 靠近车站、机场等， 有噪音。 绿地率30%绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 布局合以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 少量绿化，基本无公共活动空间。 无绿化，无 公共活动空间。 建筑或小区布局 2 规划 设计 建筑密度与外型等 理、错落有致，满足通风日照等要求。 建筑密度在30%-建筑密度40%-50%，外布局稍好，排列整齐。 任意布布局一般。 置、 拥挤。 建筑密度建筑密度在50-60%，外型陈旧。 在60%以上，外型破旧杂乱。 有物业 管理 无物业 管理 40%，外型型比较整美观。 全封闭物业管理 齐。 半封闭物业管理 3 物业 物业管管理 理情况 3、环境修正系数计算说明 按照评分表和评分等级说明表对被拆迁房屋的环境情况、规划设计、物业管理分别评分，将所评分数相加之后除以100后再加1即为环境修正系数。 附件三：拆迁住宅房屋朝向调节率表（%） 窗向 南北 调节率 +1 东西 -1 朝南 0 朝东 -2 朝西 -3 朝北 -4 1、南北向指房屋南北侧都有主窗，采光通风最佳。 备 2、东西向指房屋东西侧都有主窗，采光通风一般。 注 3、朝南指房屋南侧有主窗，北侧有附窗或无窗，南侧采光佳，北侧有部分采光或无采光。 4、朝东指房屋东侧有主窗，西侧有附窗或无窗，东侧采光，西侧有部分采光或无采光。 5、朝西指房屋西侧有主窗，东侧有附窗或无窗，西侧采光佳，东侧有部分采光或无采光。 6、朝北指房屋北侧有主窗，南侧有附窗或无窗，北侧采光佳，南侧有部分采光或无采光。 附件四：拆迁各类房屋层高调节率表（%） 序号 1 项目 钢筋混凝土结构 标准层高3.6米 砖混结构 标准层高2.8米 砖木结构标准 檐口2.8米 调节率 每增减0.1米 重置价格增减1% 每增减0.1米 重置价格增减1% 每增减0.1米 重置价格增减1% 备注 当房屋层高小于2.2米时不计算建筑面积 包括土木结构房屋 2 3 房屋具体层高与标准层高相差大于1米以上的，其房屋重置价格由估价机构按照国家及陕西省有关建筑定额另行估算。 附件五：拆迁临街底层营业性用房临街状态修正系数 1、临街状态修正系数 临街状态修正系数包括临街宽深比调节系数K1和邻近高价街距离调节系数K2及两面临街调节系数K3，只适用于临街底层房屋。当对临街底层进行估价时，根据房屋临街状况，分别使用K1×K2或K1×K3作为临街状态修正系数，对临街其他楼层进行估价时，不使用临街状态修正系数。 2、临街宽深比调节系数表（K1） 临街面宽与进深度比 小于0.3 大于0.3小于0.4(含0.4) 大于0.4小于0.5(不含0.5) 等于0.5 大于0.5小于0.7(含0.7) 大于0.7小于1.0(不含1.0) 大于1.0(含1.0) 3、邻近高价街距离调节系数（K2） a、离高价街距离：0-10米（含10米）调节系数1.12; b、离高价街距离：10-20米（含20米）调节系数1.07; c、离高价街距离：20-30米（含30米）调节系数1.03; d、离高价街距离：30米以外（不含30米）调节系数1.00; 离高价街距离起点为高价街第一幢临街营业性用房转角处。 4、两面临街调节系数表（K3） 两面临街（两面以上临街按两面临街计算），以区位等级级别高的临街面（高价街面）货币补偿基准价格为基础，结合低价街面的条件分别调节为： 高价街低价街的门面宽比例 低价街门面宽未达到高价街门面宽的50%（含50%） 调节系数 1.15 K1 0.70 0.80 0.90 1.0 1.05 1.10 1.15 低价街门面宽超过高价街门面宽的50%、不足100% 低价街门面宽超过高价街门面宽的100%(含100%) 附件六：临街二层以上营业性用房楼层调节系数 1.1 1.05 临街二层以上营业性用房估价楼层调节系数分别为：底层100%，二层70%、三层60%、四层及四层以上、地下室50%。 带自动扶梯的临街二层以上营业性用房楼层调节系数分别为：底层100%，二层85%、三层80%、四层及四层以上70%、地下室85%。 附件七：拆迁其它非住宅环境修正系数 1、工业厂房、仓储用房等房屋 内 容 等 级 一等 二等 三等 四等 环境卫生 100-101 99-100 98-99 98 交通 101-102 100-101 99-100 98-99 公共设施 100-101 99-100 98-99 97-98 大气环境 100 99.5 99 99 2、一般办公、教育、医疗、旅馆等房屋 内容 等级 一等 环境 卫生 99- 100 99- 100 98- 99 98 交通 99- 102 99.5 公共 设施 99- 101 99- 100 98- 99 97- 98 大气 环境 100 视觉 99- 101 99- 100 98- 99 98 商业 99- 101 99- 100 98- 99 97- 98 噪音 98- 100 99.5 二等 99.5 三等 99 99 99 四等

99 99 99 3、环境修正系数计算说明

工业厂房、仓储用房等房屋分别按环境卫生、交通、公共设施、大气环境评分，所评的分数除以标准分100后连乘即为环境修正系数；一般办公、教育、医疗、旅馆等房屋分别按环境卫生、交通、公共设施、大气环境、视觉、商业、噪音评分，所评的分数除以标准分100后连乘即为区位环境修正系数。