来客数×平均消费额＝每日营业额 每日营业额×每月工作天数＝每月营业额 5.商店组合
商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如： (1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。
(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。
F、人潮状况（实地抽样方式）
1、主要人潮走向
(1)平日及假日之女性人潮状况 A、将一周之时间区分为２段 a、周一～周五
b、周六、周日、国定假日
B、以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。
C、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车。
D、抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上．见附件表格四。
E、将每抽样之数，转变成以２个小时之人潮流动数
例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×8 ＝ Z，则为其可能之人口流动数。
F、将其数字依时段填入（人潮流动抽样表）
G、将人潮流动抽样之数字以线图表示（人潮分布图）
2、人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）
(1)固定住家
a、该商圈建筑物来推算当地住家户数
b、以户数×3得当地预估人口数
c、将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数
(2)办公户数
a、计算该区之公司家数
b、该区公司家数×（10～20人）＝该区办公人口 c、该区办公人口即为该区之半固定人口．
3、交通状况
(1)公车之往返方向
A、经过该商圈公车之起站与经过路线 B、经蒙倘抵惺宦废哂胫盏阏荆
(2)下车后之走向
A、为转车之目的行经之路线 B、为休闲、购物之目的行经之路线 C、为回家之目的行经之路线
(3)未来交通运输系统之影响
A、捷运系统之出入口，可能带动之人潮 B、重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮
(4)该商圈能停车之场所
G.、消费特征与人口特征，以女性为例
1、该区住户人口女性所得
(A)、高所得，达平均国民所得4倍以上所占比率 (B)、中上所得、达平均国民所得2倍以上所占比率
2.该区往来、居住人口女性之消费习惯
(A)、对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况。 (B)、习惯消费 (C)、性别分配情形 (D)、教育程度分配表与图
(E)、职业分配表与图
3、外来流动人口女性之消费习惯、特征 A)、年龄分布情况 B)、消费之种类 C)、收入所得的高低 H.商圈类型
1、集中型商圈
a、商圈内流动人口多(每分钟约30～40位以上) b、商圈内住宅人口(约24000以上) c、区内之建筑物高且密集 d、商店集中且范围大
e、与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司） f、交通频繁，车辆流量大
g、商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住
2.分散型商圈 a、商圈内流动人口少 b、商圈内腹地分散
c、区内之建筑物普通、老旧且高度３楼以下 d、商店分散且范围小
e、与本产业有互补性之商店少，且规模小 f、交通不频繁，车辆流量少
g、商圈类型：住、住商、住办、办、办住
I、预估收入、支出与可能净利
1、以抽样点之实际平方米数与租金之调查 (1)与目前承租人洽询 (2)与所有人洽询
2、预估每次消费金额
(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店 (2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位
3、每日来客人数预估 (1)了解各店之人潮数
(2)以各店之来客÷各店之人潮数×100％＝各店之入店率 (3)再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数＝预估客户数
(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正．
4、可能业绩
(1)预估消费金额×可能客户数＝可能每日营业金额 (2)可能每日营业金额×30＝可能每月营业金额
5、固定费用
(1)预估固定薪资费用元 (2)折旧费用预估元 (3)管销费用预估元 (4)预估固定费用元
6、预估变动成本 (1)预估管理月费 %． (2)销货成本 %．
(3)总变动费用＝ % ×月营业额
7、预估净利
(1)可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利 (2)本预估净利为税前净利
8、损益平衡
（固定费用＋租金）÷（1－变动成本）
J.、建议地点之确定
1、依上面的抽样人潮与抽样地点所得计算出可能净利 2、并分析可能的未来发展情况
3、将可供自己开设门店的地段或区间一一注明
K、商圈未来发展潜力及结论
1.发展情况
(1)未来政府的行政中心、大型休闲集客场所之建造 (2)未来的捷运系统、交通运输中心所在点． (3)大型办公大楼、商业中心．．．等的建造 (4)该商圈的未来转变情况 a、人口年龄层的转变 b、消费习惯的未来改变情况 c、人潮汇集的可能变动地段
2、竞争情况
(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。 (2)商圈内的饱和程度。
3、结论
根据以上各种调查的资料，最后得结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：
(1)点应设在何处，何阶段合适开店 (2)何种商品组合的配合 (3)顾客的型态 (4)租金状况 (5)集会场所
商圈调查与选店方法详解
