房屋转移登记行政诉讼中的疑难问题探究
魏在军，种珊珊
【摘 要】摘要：最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定的“利害关系”，是指法律上的而非事实上的，是直接的而非间接的利害关系。不管是权利人，还是利害关系人，只能就善意第三人之前的房屋登记行为提起行政诉讼。房屋登记的具体行政行为被确认为违法，并不必然被撤销。
【期刊名称】重庆科技学院学报（社会科学版） 【年(卷),期】2014(000)011 【总页数】4
【关键词】房屋登记；行政诉讼；原告资格；善意取得
随着我国房地产市场的活跃，因房屋登记而引发的行政案件数量逐年增长，疑难复杂问题日益增多。2010年较2000年，全国行政案件数量增长了20%，而房屋登记案件增长了近200%，在九十四类行政案件中排位升至第二，在案件总量中的占比达8%［1］。由于房屋登记行政案件中新老问题交替存在，立法滞后，许多理论“高屋建瓴”，难以为司法实践提供有效指南，使得房屋登记案件裁判错误、不当的几率增高。甚至同一法院就与同一房产相关联的民事案件和行政案件，先后作出相互矛盾的裁决，从而导致当事人不服判，上访不止，损害法院的司法权威，不利于社会的稳定。在房屋转移登记案件中，哪些权利人、利害关系人具备行政诉讼的原告资格？民行交叉时，“先民后行”还是“先行后民”？如何判定是否善意第三人？这些问题长期困扰着理论和司法实践，制约着司法功能的正常发挥。有必要尽快消除上述分歧，统一认识，以
正确处理诉讼案件，定纷止争，保障房地产交易市场的有序稳健发展。
一、案例及争议问题
李某与兆某系夫妻关系。2009年9月李某去世，生前有住房一套，无遗嘱。2009年10月，经公证处公证，李某与兆某的子女李甲、李乙、李丙、李丁等四人放弃继承该房屋遗产部分。2009年12月，兆某以继承遗产为由，向市房管局申请上述房屋的转移登记。市房管局经审核后，向其颁发了房产证。2010年1月，王某经房屋中介与兆某签订了购房合同。王某付清房款后，到市房管局办理房屋转移登记。市房管局经审核后，向王某颁发了房地产证。兆某交付房屋后，王某入住该房并进行装修。2010年2月，公证处以兆某隐瞒了继承人李戊存在的事实为由撤销了上述遗产继承公证书。姚某与兆某之子李戊系夫妻关系。姚某得知房屋卖与他人后，便向法院提起行政诉讼，诉请撤销市房管局向兆某颁发的房地产权证。2011年6月，法院以“房地产权证已办理转移登记，被诉具体行政行为不具有可撤销内容”为由，判决确认市房管局向兆某颁发房地产权证的具体行政行为无效。二审维持原判，该判决已生效。随后，姚某又向同一法院提起行政诉讼，诉请撤销市房管局向王某颁发的房地产权证。法院以下属理由判决撤销市房管局向王某颁发的房地产权证：一是市房管局向兆某颁发房地产权证的具体行政行为既然已被法院生效的判决确认无效，据此而向王某颁发房地产权证的具体行政行为应被撤销；二是没有充分的证据证明王某购房时是善意取得。
本案在审理过程中主要存在以下争议问题：
第一，姚某是否具备本案行政诉讼的原告主体资格？
第二，房屋登记行政诉讼中涉及民事诉讼问题时，应“先民后行”，还是“先
行后民”？
第三，王某是否善意取得？
第四，对姚某诉请撤销王某房产证的行政诉讼，应如何裁决？
二、房屋转移登记行政诉讼的原告主体资格问题
关于姚某是否具备诉请撤销兆某、王某房产证的行政诉讼的原告主体资格问题，审理中主要存在两种观点。一种观点认为姚某不具备诉请撤销兆某、王某房产证的行政诉讼主体资格；另一种观点认为，姚某具备诉请撤销兆某、王某房产证的行政诉讼原告主体资格。姚某与李某、兆某之子李戊系夫妻关系，李戊仍存在。被继承人李某生前无遗嘱，对其遗产适用法定继承。李戊虽然一直未主张对被继承人李某遗产的继承权，但也未依据我国继承法作出有效的放弃继承的意思表示，其依法仍享有继承权。本案李戊对其父遗产的继承与否，直接影响着其与姚某婚姻关系存续期间的财产收入的多少。因为，我国婚姻法规定，婚姻关系存续期间夫妻一方所取得的财产收入为夫妻共同所有，另有约定的除外。因此，本案的审理结果与姚某有法律上的利害关系。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”姚某具备诉请撤销兆某、王某房产证的行政诉讼原告主体资格。
涉案房屋产权先后经过两次转移登记。第一次转移登记至兆某名下，系基于对兆某之夫李某的遗产继承而发生；第二次转移登记至王某名下，系基于兆某与王某之间的房屋买卖关系而发生。笔者以为姚某与兆某系婆媳关系，姚某的丈夫李戊仍存在。姚某在本案中既非法定继承人，也非属其他法定可以分得遗产
房屋转移登记行政诉讼中的疑难问题探究
