上海人民广场。从此实现了不在上海，已在上海的真正同城效应。
4. 主要游客客源结构
走进花桥，感受花桥，东南东、花桥天福生态园、台湾文化博览会等一批旅游
项目不断丰富着花桥商务旅游的内涵。继服务外包、总部经济等“四朵金花”后， 以商务旅游为特色的第五大产业正在花桥渐渐崛起。发展商务旅游的构想在花桥由 来已久，近年来，花桥服务外包、总部经济、物流展示、商贸服务四大主导产业和基
金、文创等新兴产业不断集聚，花桥商务旅游业载体和承载能力不断提升和完善。为 进一步提升旅游业发展水平，2012年，花桥经济开发区管委会明确由服务业发展局 扎口负责全区旅游业发展。今年4月，花桥台湾商品交易中心MIT精品馆、规划展 示中心、游站、东南东文化创意产业园、花桥天福5个项目入选我市首批产业旅游点 和星级产业旅游示范点。
10月16日，上海轨交11号线花桥段贯通运营使上海与花桥实现了“同城生活”， 更为花桥带来了源源不断的客流。据统计，R11号线开通后，平均日客流量可达2.2 万，周末则可达到3万，越来越多的人通过R11号线的衔接，开启了“昆山之旅。 R11号线东连上海迪士尼，待其建成后将形成每年1000万人的人流量，试想其中如 有30%的人来到花桥，就是一个巨大的商机。届时，花桥将成为上海迪士尼乐园的西 部旅游集散中心，从而带动花桥以及昆山旅游产业的发展。为了进一步推进商务旅游 发展，花桥已制定了《花桥商务旅游发展战略规划》，规划了商务会展、生态体验、 城市休闲、创意文化四大商旅组团和“商展、影视、购物、运动之旅”、“创意、金融、 游乐、生活之旅”、“产业、田园、访古、度假之旅”三条主题游线。“根据《花桥商 务旅游发展战略规划》，花桥将充分利用区位优势，围绕产业、商务、生态资源创新 开发，配套花桥服务业发展，接待上海商旅游客溢出，将花桥打造成国际高端商务旅 游区，长三角高端商务休闲度假基地。
5. 酒店区域介绍
花桥国际商务城坐落于苏沪交界处——江苏昆山花桥经济开发区，规划面积
50平方公里。花桥国际商务城对外交通便捷，距上海虹桥机场25公里，浦东机场80 公里，沪宁高速、同三高速花桥枢纽、上海郊环线（A30）、312国道均汇于此，沪宁 铁路和建设中的沪宁城际铁路、京沪高速铁路在此设站并经过。上海轨道11号线延 伸线至此，将建设成为上海国际大都市的卫星商务城。
二、 项目地理位置分析
1. 周边区域分析
XX酒店项目东为沿沪大道、邻近312国道，南靠沪宁铁路，西临大瓦浦河，
北抵城际高速铁路，周边为高级商务中心及高档小区，占地面积约xx亩。是 花桥国际商务城的生态环保“绿肺”。如亚太广场、花桥·国际华城、金都安亭家园、 中泰大厦、曹安旺角、金卫国际广场、花桥新都、宝家丽、西郊·世纪华城以及上海 绿地等许多项目都在这个区域内安营扎寨，绿地同济医院、中福会幼儿园、韩国易买 得超市、麦当劳、娱乐休闲中心、运动健身中心等一批生活配套设施也将建设完成并 投入使用。建成一个集商务会议、休闲、旅游、度假为一体的生态商务型公园，就 必须要有完善的商务配套设施来满足迅速发展所带来的需求。
2. 交通便捷程度
上海市轨道交通11号线延伸段（花桥）项目通过国家发改委审批，同意11号
线北段工程由安亭站延伸至花桥站，全长约6公里，共设立高架车站3座（兆丰路站、 光明路站、花桥站），已于2013年10月16号建成通车。是我国首个上海至江苏跨省 城市轨道交通项目，花桥与上海之间的“同城效应”更为凸显。沪宁城际铁路2010年 投入运行，正线全长300公里，平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站
设有昆山站的京沪高铁也将于2012年投入运营，总长度1318公里，平均每3分钟 就有一班快速列车往返于上海和北京之间，将使北京和昆山之间的往来时间，缩短到 5小时以内。构筑了花桥便捷高效的对外联系通道。花桥政府致力规划建设快速交通 体系，实现了与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道 交通站，30分钟到达上海市中心。同时，花桥商务城开通到上海的2条跨省公交化 班线，一条是花桥国际商务城到上海虹桥机场、再到浦东机场，另一条是花桥国际商
务城到上海人民广场。从此实现了不在上海，已在上海的真正同城效应。
3. 与需求来源邻近度分析
目前xx酒店项目客源市场定位如下： 1) 大公司商务活动占酒店客源的40% 2) 会议及婚宴占酒店客源的30%
3) 周边中产阶层休闲消费占酒店客源的20% 4) 旅游团队占酒店客源的10%
以上四块客源市场的需求距xx酒店项目有着以下邻近度：
1） 在xx酒店项目周边地区有跨国公司、国内大型企业集团、制造业企业的区域
性总部，包括运营中心、研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等大型企业公司，这些大型企业公司每年会举行各类的商务活动，例如产品发布会、产品的展览展示、公司举办的各类活动以及各企业相关的文化节等等一系列商务活动，酒店与各大公司的优势在于距离邻近，与大公司所需求的环境以及档次相匹配；
2） Xx酒店可以接待会议除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打
印、录像摄像、旅游等服务。有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。xx酒店周围如花桥·国际华城、金都安亭家园、中泰大厦、曹安旺角、花桥新都、宝家丽、西郊·世纪华城以及上海绿地等许多项目都在这个区域内安营扎寨，中高档居民住宅区也逐渐偏多所以酒店内举办中高档型婚宴，也是必不可少的选择点，因为xx的设施与环境都完全匹配；
3） 酒店也属于周边中产阶层休闲以及消费的好去处，以满足旅游者休息、度假、
养生、餐饮、娱乐、运动为一体的文化主题高端精品酒店综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上的享受。周边住宅大多数属于上海人，在平常繁忙的工作期间，到节假日可以选择风景幽雅、空气清新、环境优美，远离闹市享受大自然式的居住环境。景观设计以花桥地区自然景观为蓝本，再现江南水乡渔村的景观特色；
4） 现在以商务旅游为特色的第五大产业正在花桥渐 渐崛起，今年4月，花桥台
湾商品交易中心MIT精品馆、规划展 示中心、游站、东南东文化创意产业园、花桥天福5个项目入选我市首批产业旅游点和星级产业旅游示范点，也会吸引各大旅游团队的青睐。同时来自国内外的旅游观光客也是xx酒店项目的客源市场之一。每年上海及周边风景秀丽怡人的地方都会吸引大量游客前来旅游观光。这部分客源市场虽然占xx酒店的整个客源市场的一小部分，但仍然是很重要的收益来源。
4. 项目地点优势分析
项目优势：
? 地处花桥国际商务城，充分发挥靠近上海的区位优势，主动融入上海，接受上海辐
射，承接上海商务外溢。
? 项目位于花桥地区的后花园x，自然环境宁静秀丽。
? 选取昆山历代保留下来的具有一定文物价值的古桥并重建与公园内，富有情趣。 ? 项目临近历史悠久的天福村，人文气息浓厚。
项目劣势：
? 处在沪宁铁路和城际高速铁路附近，其噪音污染比较严重。对于酒店的品质提升有
所影响。
? xx酒店项目距离人气旺盛的商圈、生活圈有一定距离，对吸引人流确保入住有一
定响。
? xx酒店自身在环境与知名度方面与阳澄湖、朱家角、淀山湖等还有一定差距，在
吸引各方客源方面有较大劣势。
三、竞争酒店市场状况
1. 酒店市场整体环境
自2012年以来，随着政府对三公消费的进一步控制，伴随着房地产行业以及生产行业的低落，酒店的市场环境日趋艰难。同时市场上的新酒店还在如雨后春笋般冒出，与已开业酒店争夺市场客源。
昆山，乃至花桥，却是一枝独秀。原因是截止目前，在昆山花桥地区，除阳澄湖费尔蒙酒店和昆山瑞士酒店以及花桥希尔顿逸林酒店外，绝大多数不是本地酒店管理公司管理的所
谓5星级酒店外，就是以经济实惠价格低廉吸引客群的客栈式酒店。整体的经营管理水平不高，市场的高端品牌还没有形成规模。同时，这个地区实际孕育着莫大的商机。无论是在中心地带的大公司大企业林立，还是在宽阔地带的大型制造业企业，都有着多种的商业活动、宴请、以及会议和旅游的需求。而这些需求，因本地没有能够满足这些需求的酒店，或者有酒店，但其服务和产品无法满足这个水准的消费和标准，导致诸多的商业活动、宴请、会议、婚宴等都流失到了外延地带，或者上海，或者昆山市区，或者苏州市区。
2. 竞争酒店概况
从昆山、花桥、安亭等众多参差不齐的酒店中，筛选出以下酒店作为将来xx酒店项目 的直接竞争对手：
xx酒店潜在竞争对手统计 地区 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 苏州市 昆山市 昆山市 上海市嘉定区 花桥镇
酒店名称 苏州托尼洛兰博基尼书苑酒店 苏州中茵皇冠假日酒店 苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店 苏州吴宫泛太平洋酒店 苏州香格里拉大酒店 阳澄湖澜廷度假酒店 金鸡湖大酒店 苏州洲际酒店 昆山瑞士大酒店 昆山阳澄湖费尔蒙大酒店 上海颖奕皇冠假日酒店 花桥希尔顿逸林酒店
开业时间 房间数量 2012年 2009年 2008年 1998年 2006年 2007年 2006年 2010年 2005年 2009年 2012年 2009年
92间 344间 458间 481间 390间 190间 171间 432间 387间 200间 415间 398间 平均房价 1800 1000 900 700 1300 850 900 1200 700 1180 850 476 总计：12家
入住率 60% 42% 46% 53% 65% 55% 63% 63% 52% 43% 45% 42% 纵观以上酒店竞争对手，如果将来xx酒店按照自主经营的模式进行经营管理，那么xx酒店和xx皇冠假日酒店无疑成为xx酒店项目的直接竞争对手。其次将是昆山瑞士酒店、阳澄湖澜廷度假酒店、金鸡湖大酒店也将加入我们的竞争组合。 确定准确的竞争对手组合，可以有效地帮助我们找准目标，找准市场切入点，从而在酒店开业时打出我们的产品和服务王牌。
3. 需求分析
xx酒店项目市场分析报告文库(1).docx
